中国城市发展正迎来历史性的范式转换。中邮证券房地产行业周报指出，5月20日国新办发布会上，住建部等四部委解读《关于持续推进城市更新行动的意见》，明确当前城市发展应从大规模增量建设转向存量提质改造和增量结构调整并重。这一转变标志着房地产行业将彻底告别“大拆大建”的开发模式，存量地产行业更需要“运营商”而非“建造者”，房企的能力模型和价值评估体系将面临全面重塑。
从增量建设到存量运营的范式转换
5月20日，国新办举行新闻发布会，住建部等四部委联合解读《关于持续推进城市更新行动的意见》。会议明确指出，我国城市发展正处在一个重要的历史转折点——从大规模增量建设转向存量提质改造和增量结构调整并重。
这一政策转向具有深远的行业意义。在过去二十余年里，房地产行业的核心商业模式是“拿地-开发-销售”的增量开发模式。随着城镇化率突破66%，城市建设用地增量空间日益收窄，存量物业的改造升级和运营管理正成为更可持续的增长方向。
政策层面释放的信号十分明确：城市更新不再是简单的“拆旧建新”，而是强调以提升城市功能、改善人居环境为目标，注重历史文化的保护和社区活力的激发。这意味着未来的城市更新项目将更加精细化、人性化和可持续化。
城市发展模式对比：增量建设 vs 存量运营| 维度 | 增量建设模式 | 存量运营模式 |
|---|
| 核心驱动力 | 土地开发+新房销售 | 物业运营+价值提升 |
| 房企角色 | 建造者 | 运营商 |
| 盈利模式 | 销售利润 | 运营收益+资产增值 |
| 资金需求 | 开发贷 | 经营性物业贷 |
| 周期特征 | 高周转、短周期 | 长周期、稳定回报 |
房企角色从“建造者”向“运营商”转变
在城市更新政策框架下，房企的角色定位正经历根本性的转变。过去，房企的核心竞争力体现在开发速度、成本控制和销售能力上；未来，存量运营时代要求房企具备资产运营、内容创造和社区营造等全新的能力。
存量地产项目与增量开发项目在商业模式上存在本质区别。存量项目更强调对物业的持续运营和价值提升，盈利来源从一次性的销售利润转变为持续性的租金收益和资产增值。这就要求房企从“建造思维”转向“经营思维”，从关注周转率转向关注运营效率和资产回报率。
这一转变对房企的组织架构、人才结构和能力模型提出了全新的要求。具备商业运营、产业招商、物业管理等综合能力的房企将在存量时代获得更大的竞争优势。而那些仍固守传统开发模式的房企，则面临被市场边缘化的风险。
金融支持政策加码，存量盘活迎来窗口期
在城市更新政策框架下，金融支持政策的配套落地将是存量盘活的关键。中邮证券预计，开发贷、经营性物业贷等利率将进一步降低，同时会通过优化融资支持政策，加强对“好房子”等政策支持型项目的扶持。
从资金端来看，存量改造项目通常需要较长的投资回收期，对资金的成本和稳定性要求较高。降低融资成本、延长融资期限将是推动存量项目落地的重要政策工具。经营性物业贷等产品能够较好地匹配存量项目的资金需求特征，有望获得政策的重点支持。
从资产端来看，政策强调加强对“好房子”等优质项目的扶持，这将引导存量改造项目向高品质、绿色低碳、智慧社区等方向发展。具备产品力优势的房企有望在存量时代获得更好的发展机遇，推动行业从“量的扩张”向“质的提升”转变。
