城市更新政策动向正成为房地产稳投资的新抓手。国盛证券报告指出，住建部、发改委、财政部、自然资源部、金融监管总局五部门联合召开城市更新发布会，2025年中央预算内投资专门设立城市更新专项，将于6月底前下达投资计划。金融监管总局正在制定城市更新项目贷款管理办法。上海扩大修缮范围、成都推进395个老旧小区改造、广东完善保障房机制。城市更新政策动向的密集释放，标志着房地产政策从“增量扩张”转向“存量优化”。
城市更新政策动向的总览——五部门协同发力
城市更新政策动向在2025年5月迎来系统性升级。住建部、发改委、财政部、自然资源部、金融监管总局五部门联合召开新闻发布会，介绍城市更新行动情况。住建部将继续深入推进城镇老旧小区改造；财政部加大资金投入并持续发力税费优惠政策；发改委明确2025年中央预算内投资设立城市更新专项，将于6月底前下达2025年城市更新专项中央预算内投资计划；金融监管总局正在制定专门的城市更新项目贷款管理办法。五部门协同发力标志着城市更新从地方试点上升为国家战略层面的稳投资工具。城市更新政策动向的落地节奏和资金规模将成为观察政策效果的核心变量。
城市更新政策动向核心举措（2025年5月）| 部门 | 核心举措 | 关键时间/预期 |
|---|
| 住建部 | 深入推进城镇老旧小区改造 | 持续推进 |
| 财政部 | 加大资金投入，落实税费优惠 | 已实施 |
| 发改委 | 设立城市更新专项中央预算内投资 | 6月底前下达 |
| 金融监管总局 | 制定城市更新项目贷款管理办法 | 制定中 |
地方城市更新政策动向——上海成都广东先行
地方城市更新政策动向紧随中央部署。上海《提振消费专项行动方案》提出扩大美丽家园综合修缮范围，滚动推进老旧小区更新改造，扩大保障性租赁住房供给并重点向青年群体倾斜，同时探索优化住房公积金使用政策。成都《提振消费实施方案》明确加力实施城中村和危旧房改造，推进老旧小区改造提升395个、城中村改造63个、更新片区27个，并支持居住小区电梯更新提取公积金。广东《关于以改革更好促进“百县千镇万村高质量发展工程”的若干措施》提出完善住房保障机制，健全县域房地产市场高质量发展机制，鼓励因地制宜采用发放购房补贴、优化住房套数认定标准、商品房收储、房票等形式支持进城农民购房。地方城市更新政策动向呈现“目标量化、工具多元、资金配套”的特征。
城市更新政策动能的投资传导链条
城市更新政策动向对房地产产业链的传导路径清晰。第一层级直接拉动建筑建材需求——老旧小区改造涉及外墙、管道、电梯等，城中村改造涉及拆迁安置和新建，片区更新涉及基础设施和公共服务配套。第二层级释放增量住房需求——改造后的片区居住品质提升，带动周边二手房和新房需求；房票安置和购房补贴直接转化为购买力。第三层级改善房企现金流——参与城市更新的房企可通过专项贷款和税费优惠降低资金成本，存量土地盘活缓解库存压力。城市更新政策动向的落地效果需跟踪专项投资下达进度、贷款管理办法细则以及地方项目开工节奏。城市更新有望成为2025-2026年房地产投资的重要边际增量。
城市更新政策动向下的投资机会
城市更新政策动向催化三条投资主线。第一条是具备城市更新项目获取能力的央国企房企——绿城中国、建发国际、华润置地、中国海外发展等在核心城市有旧改和片区更新项目储备，受益于政策支持。第二条是地方城投平台——城投控股、城建发展、信达地产等直接参与城市更新项目，融资和审批通道有望优化。第三条是物业公司——城市更新后的存量社区管理需求增加，华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务等具备拓展空间。城市更新政策动向的深化将推动房地产行业从“开发销售”向“开发+运营+服务”转型，具备全链条能力的头部企业有望在新格局中持续受益。
