城市奥莱正在成为国内零售业态中增长最快的细分赛道之一。民生证券发布的《对比海内外奥莱业态发展，京东奥莱正当时》报告显示，截至2024年中国奥特莱斯数量已达261家，传统奥莱在一二线城市布局趋于饱和后，正加速向三四线城市渗透。唯品会杉杉奥莱的EBITDA/收入从2.54%跃升至28.70%，验证了城市奥莱的盈利弹性。京东奥莱聚焦三至五线城市，已开设11家门店，开创了品牌折扣零售下沉的新范式。本报告从市场规模、盈利模型和下沉空间三个维度前瞻城市奥莱的发展前景。
城市奥莱加速扩容，低线渗透成为主旋律
中国奥特莱斯从2002年北京燕莎起步，2010年代进入高速发展期，截至2024年全国已达261家。运营商格局多元：砂之船18家（中高端）、王府井16家、首创15家、杉杉（唯品会旗下）23家，多运营商竞争态势明显。传统奥莱多选址城市近郊，以“名品+折扣”吸引目的性消费人群；城市奥莱则将选址前移至城市核心商圈，以更便捷的交通和更紧凑的业态吸引日常消费客流。2023年奥莱市场呈“逆势增长”，销售额与客流增速远超上年，城市奥莱的体验式消费属性在线上流量红利见顶后愈发凸显。三线及以下城市奥莱供给严重不足，消费升级需求旺盛，成为城市奥莱扩张的主要方向。
杉杉奥莱的盈利爬坡验证城市奥莱模型
唯品会2019年以29亿元收购杉杉商业100%股权，切入线下城市奥莱赛道。杉杉奥莱门店从2019年6家扩张至2023年16家，2024年达23家，布局以二线城市为主，聚集华南与华东。财务表现印证了城市奥莱的盈利潜力：杉杉奥莱总销售额从2019年2.46亿元增至2023年27.96亿元，EBITDA/收入从2.54%大幅提升至28.70%，平均单店销售额从4097万元增至1.75亿元。唯品会通过线上流量导入、品牌资源共享和数字化运营赋能线下，实现了线上线下协同效应。杉杉奥莱的成功经验表明，城市奥莱在运营成熟后具备可观的盈利弹性，且坪效和租金率均优于传统百货。
京东奥莱的下沉实践与空间测算
京东奥莱选择了一条与现有业态不同的路径——直接聚焦三至五线城市。其首店2024年9月于江阴飞马水城开业，截至2025年春节已开设11家门店，选址山东、河南、河北、安徽等低线城市核心商圈，单店面积3200-10000㎡不等。京东奥莱背靠京东超5万家供应商资源和海澜之家的线下运营能力，以3-7折的深度折扣提供运动鞋服、男女装、美妆等约50个品牌商品。考虑到国内三至五线城市数量超300个，京东奥莱当前仅覆盖不足5%的潜在市场，开店空间极为广阔。参考其他奥莱业态的净利率水平（TJX约8%、杉杉EBITDA率28.7%、西蒙净利率超40%），京东奥莱在门店运营成熟后有望实现5%-10%的净利率目标。
城市奥莱的长期成长逻辑与投资机会
城市奥莱的长期成长逻辑来自三重驱动力：第一，消费分级趋势下高性价比需求持续增长，品牌折扣零售渗透率有望从当前较低水平持续提升；第二，品牌方库存管理常态化，奥莱渠道成为品牌折价销售的重要出口；第三，线下体验式消费回暖，城市奥莱以其“品牌正品+深度折扣+沉浸购物”的复合体验吸引客流。从投资视角看，城市奥莱产业链涉及物业运营商、品牌零售商和供应链服务商。建议重点关注具备供应链整合能力和下沉市场拓展经验的零售企业，以及控股或参股奥莱业态的上市公司。京东奥莱的快速扩张有望为其控股股东海澜之家带来显著的业绩增量。
国内城市奥莱核心数据
中国奥莱数量与主要运营商表现| 指标 | 数值 | 时间/备注 |
|---|
| 全国奥特莱斯总数 | 261家 | 2024年 |
| 杉杉奥莱门店数 | 23家 | 2024年 |
| 杉杉奥莱总销售额 | 27.96亿元 | 2023年 |
| 杉杉奥莱EBITDA率 | 28.70% | 2023年 |
| 青浦奥莱坪效 | 5.4万元/㎡ | 2023年 |
| 京东奥莱已开门店 | 11家 | 2025年春节前 |
| 京东奥莱聚焦城市线级 | 三至五线 | — |
