成都甲级写字楼空置率32.17%——这个数字背后是剧烈的区域分化：中央商务区仅26.19%，而天府新区新商务区高达51.44%。在需求疲软、供应持续放量的背景下，业主正通过释放房源给专业服务运营商、增加共享办公空间等策略寻求去化突破。戴德梁行这份季度报告深度解析了成都写字楼空置率的结构性特征与应对策略。
全市空置率——微降但仍处高位
本季度交子金融街H座与B座入市，新增供应58,588平方米。在多宗大面积成交带动下，净吸纳量由负转正至33,214平方米，但在新增供应影响下，空置率仅小幅下降0.23个百分点至32.17%。
成都甲级写字楼空置率长期处于30%以上的高位，反映出供需失衡的深层矛盾。一方面，近年来大量新增供应集中入市；另一方面，宏观经济增速放缓导致企业扩张需求疲软。空置率的高企不仅影响业主租金收入，也对项目的资产估值和融资能力形成压力。
区域分化——六大商圈空置率对比
中央商务区——空置率26.19%，全市最低。作为成都传统核心商务区，区位优势明显，交通便利、配套成熟，对企业的吸引力依然强劲。租金81.22元/㎡/月，性价比突出。
科技商务区——空置率20.51%，表现稳健。科技企业集聚效应明显，租金77.30元/㎡/月，是科技类企业的首选区域。
东大街——空置率30.65%，处于中等水平。金融与专业服务集聚，租金84.35元/㎡/月，但面临金融城等新兴区域的分流压力。
金融城——空置率34.52%，高于全市平均水平。虽然租金90.42元/㎡/月位居第二，但新增供应集中放量导致去化压力加大。
天府新区新商务区——空置率51.44%，全市最高。区域仍处于市场培育期，租金45.66元/㎡/月为全市最低。
空置率成因分析——供需两侧的双重压力
供应侧——集中放量持续压制
2026年金融城仍有多个项目陆续入市，预计供应压力将持续。从2026-2029年未来供应来看，成都写字楼市场仍将面临较大的新增供应压力。
供应的集中放量是空置率高企的首要原因。交子金融街等新兴商务区的多个项目在短期内集中入市，导致区域供给远超当前需求吸纳能力。
需求侧——企业扩张意愿疲软
宏观经济短期难以恢复，租户承租能力不断下降。市场需求仍以对租金敏感的中小企业为主，大面积租赁需求不足。企业在经济不确定性下的扩张意愿降低，倾向于续约而非搬迁或扩租，进一步压缩了市场的流动性。
去化策略——业主的应对之道
策略一：释放房源给专业服务运营商
面对存量去化压力，部分业主调整租赁策略，释放房源给予写字楼专业服务运营商。本季度专业服务类成交占比升至66%，交子金融广场T1单笔33,000平方米的成交即为典型案例。
专业服务运营商通过整租后提供精装办公空间、灵活租期、一站式企业服务等差异化产品，有效填补了市场中的大面积去化缺口。
策略二：增加共享办公与软性服务
部分楼宇通过增加共享办公空间、增加软性服务等举措提升项目吸引力。共享办公空间可以满足中小企业的灵活办公需求，降低入驻门槛；软性服务（如企业社群运营、政策对接、投融资对接等）则提升了项目的附加值和租户黏性。
这些举措不仅有助于提升出租率，还能实现一定程度的租金溢价。
策略三：综合成本优化
租户选址越来越重视物业费、空调使用时长及运营服务等综合办公成本。业主通过优化物业运营效率、提供灵活的空调使用方案、降低隐性成本等方式，在租金之外构建新的竞争优势。
未来展望——空置率走势判断
从未来供应看，2026年金融城仍有多个项目陆续入市，在需求疲软的情况下，预计未来一段时间区域去化压力仍将持续存在。
但新项目的入市也为金融城板块带来了新的市场关注度和办公活力。随着交子金融街多个项目逐步入市，区域办公规模将逐步成型，企业关注度与市场活跃度有望随之提升。
长期来看，成都作为西部核心城市的产业集聚效应将持续释放。当供应高峰逐步过去，需求端随经济复苏而回暖，空置率有望逐步回归合理区间。但这一过程可能需要数年时间。
