浙商证券“寻找复苏线索”系列报告深度剖析成都房地产市场。成都作为全国率先调整建筑规范的核心城市，2017年即对房屋规划设计进行调整，容积率下行、楼面价上涨为房企提升产品力及改善型需求释放奠定基础。2023年下半年产品代际差异显现，实际得房率比前代产品增加15-20%，部分项目超100%。2024年8-10月政策持续边际放松，购房落户、取消限售、公积金提额等政策落地，改善需求进入集中释放期，市场基本面修复扎实。
2017年建筑规范率先调整——容积率下行打开改善空间
成都房地产市场在2017年以前，受政策影响主要建造90平米以下的刚需产品。2017年成都率先在全国范围内调整建筑规范，中心城区降低容积率，为改善型产品供给创造空间。从数据看，2006-2023年成都市涉宅用地容积率从2.5以上逐步下行至1.5-2.0区间，楼面价从约5000元/㎡升至超9000元/㎡。容积率下行推动产品向改善化转型，助力房企提升产品力及改善型需求的释放，为当前市场产品力迭代打下基础。
2017年后的规范调整使刚需产品生存空间被极度压缩，进一步强化新房市场全面改善化开发思路。从成本考量看，改善化产品相对更容易匹配价格上涨节奏；从利润考量看，开发商打造改善产品才能实现溢价销售；从竞争考量看，新房产品做刚需将面临周边二手房市场竞争。改善产品成为“蓝海”，本轮周期中改善型产品的推出在稳住成都整体房价、推动改善需求入场及提高土地市场热度方面起到关键作用。
表1：成都房地产政策关键节点与市场影响| 时间 | 政策/规范变化 | 市场影响 |
|---|
| 2017年 | 中心城区降低容积率 | 改善产品供给增加，楼面价上行 |
| 2023年下半年 | 设计规范再次放松 | 得房率提升15-20%，产品代际差异形成 |
| 2024年8月 | 购房认定放松/公积金直付/以旧换新 | 购房门槛降低，改善需求释放 |
| 2024年10月 | 购房落户/取消限售/公积金提额 | 全面回归市场化，激活购房需求 |
2023-2024年产品迭代——得房率超100%的代际优势
2023年下半年开始，成都产品出现明显代际差异，规划设计边界大幅放松。具体变化包括：电梯厅做“阳台”可算半面积，省去风井配置，电梯厅作为功能空间给到业主；飘窗可改造，改造后增加实际生活空间；阳台面积规划比例增加。2024年1月天府新区正式实施《公园城市规划管理创新规定》，明确超144㎡产品可设计生态阳台，不计入建筑面积、不计入容积率，每户一处，不大于建筑面积25%、不超过50㎡。
这些规范调整使实际得房率比前代产品增加约15-20个百分点，部分项目实际得房率可达100%。产品代际差异形成压倒性优势，迫使老项目以价换量，新房产品全面向改善化转型。2024年9月成都第一块明确要求“第四代住宅”的土地入市——天府新区麓湖37亩地块以楼面价24300元/㎡、87%溢价率成交，标志着产品进入新一轮迭代期。
2024年政策边际放松——购房落户+取消限售+公积金提额
2024年成都房地产政策迎来多次边际放松。8月新政：对成都新区购房放松限购，在已购住房所在区无住房的认定为首套；挂牌出售的住房套数相应核减；公积金提取直付购房款，无需缴存人先行垫付；开展“以旧换新”以房票形式支持多元化拆迁安置。
10月15日四政齐发，政策支持力度进一步加大。购房落户：在成都购买商品住房或二手住房的人员可在住房所在地申请落户，配偶、未成年子女、老年父母可随迁。公积金提额：提高最高贷款额度，多孩家庭上浮20%，支持商转公。取消限售：新购商品住房和二手房取得《不动产权证书》后即可上市交易。土地政策：新增土拍1个月内缴清50%土地款，剩余50%可1年内缴清；新供土地不再收取项目开发建设履约保证金。
政策变化使改善需求进入释放期，市场基本面修复扎实
成都2017年以前市场主要供应90平米左右刚需住宅，但随居民收入和生活水平变化，改善型需求增加。2017年后放开容积率限制为改善型需求释放提供契机，带动成都新房成交均价稳步抬升。2023年新房及二手房合计成交5213万平（+18.4%），2024年1-10月合计3552万平仍与2022年水平相当。10月商品住宅成交192万平，环比+116%，十一假期后单周维持40万方以上，较9月周均几乎翻倍。核心5+2区去化周期小于12个月，市场供需较为平衡。改善型需求和住房属于房地产细分市场，受政策放松释放是真实居住需求的进一步释放，而非投机性需求，属于市场基本面扎实修复而非催生泡沫。
