仓储物流REITs分红收益

仓储物流REITs正成为中国资本市场中兼具稳定分红与资本增值潜力的重要资产类别。海通国际报告指出，目前中国已流通五只仓储物流REITs——中金普洛斯REIT（国内规模最大）、红土创新盐田港REIT、华夏深国际REIT、华泰宝湾物流REIT和嘉实京东仓储基础设施REIT。在政策支持与市场需求共振下，仓储物流REITs凭借稳定的现金流和较低的风险，正成为投资者不可忽视的“避风港”。

仓储物流REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托）不仅是一种资产证券化的形式，更是未来供应链优化与物流效率提升的重要基础。在当前全球资本市场不确定性增加的背景下，REITs作为一种稳定的投资工具，能为投资者提供相对较高的分红和资本增值。它通过让投资者以较低的成本参与仓储资产的投资，使这些基础设施更具流动性和增值空间。

中国政府近年来大力支持REITs的发展，尤其在基础设施和公共资产领域。通过发行仓储物流REITs，政府旨在将社会资本引入到基础设施建设中，以减轻财政压力并实现多元化融资。这与国家“十四五”规划中提出的加强现代物流基础设施建设的战略高度一致，有助于提高供应链效率、促进产业升级。REITs的发行不仅是金融创新，更是国家政策引导经济转型的工具，帮助政府实现“去杠杆、增效率”的目标。

仓储物流REITs的发展前景取决于资金支持、资源集聚和智慧物流三大驱动因素。资金支持是园区可持续发展的根基，资源集聚效应使仓储物流REITs具备区域核心竞争力，智慧物流是REITs发展的新引擎，未来园区的智能化程度将直接决定其市场地位。

中金普洛斯REIT（508056.SH）是国内规模最大的仓储物流REIT，于2021年6月上市，2023年6月完成第一次扩募。基础资产覆盖北京、广州、苏州、重庆、青岛、江门、佛山等全国多个核心城市，包括普洛斯北京空港物流园、普洛斯通州光机电物流园、普洛斯广州保税物流园、苏州望亭普洛斯物流园、普洛斯淀山湖物流园、普洛斯青岛前湾港国际物流园、普洛斯江门鹤山物流园、普洛斯（重庆）城市配送物流中心等。2021-2023年营业收入保持稳健增长，2023年全年营业收入约4.0亿元，净利润约1.2亿元。普洛斯是中国境内最大的现代仓储设施提供商，截至2015年末已建成仓储面积约1360万平方米，居中国境内现代仓储行业第一。

红土创新盐田港REIT（180301.SZ）于2023年6月上市，基础资产位于深圳市盐田区，可租赁面积约5.2万平方米，评估价值3.70亿元。盐田港是世界单港集装箱吞吐量最高的码头之一，远洋集装箱班轮密度全国第一。世纪物流项目已整体出租给深圳市通捷利物流有限公司，租赁期限至2027年5月。2022-2023年营业收入维持在4500-5000万元区间，2024年上半年单位分红0.0502元，分红比例2.22%。

嘉实京东仓储基础设施REIT（508098.SH）于2023年1月上市，基础资产包括武汉京东亚洲一号（5.1万平方米）、廊坊京东亚洲一号（10.0万平方米）、重庆京东亚洲一号（20.0万平方米），合计建筑面积约35万平方米。2023年全年营业收入约1.1亿元，净利润约4800万元。2024年上半年单位分红0.040元，运营表现稳健。

华泰宝湾物流REIT（180303.SZ）于2024年9月上市，基础资产包括南京宝湾物流园（10.49万平方米）、嘉兴宝湾物流园（2.78万平方米）、天津宝湾物流园（15.83万平方米），宝湾物流是中国南山开发集团旗下高端物流设施投资平台。

华夏深国际REIT（180302.SZ）于2024年6月上市，基础资产包括杭州深国际华东智慧城（21.27万平方米）和贵州深国际综合物流港（14.22万平方米），2024年Q3营业收入2798万元，净利润507万元。

仓储物流REITs的分红可持续性取决于基础资产的运营质量和租户稳定性。中金普洛斯REIT的基础资产分布在全国多个核心城市，租户涵盖第三方物流、电商、制造业等多个行业，客户分散度较高，有助于降低单一客户或单一区域的风险。红土创新盐田港REIT的基础资产已整体出租至2027年，租金收入稳定可预期。嘉实京东仓储基础设施REIT的租户为京东集团，信用资质优良。

从分红历史看，中金普洛斯REIT在2021-2024年间多次实施分红，单次分红比例在1.1%-2.4%之间，分红频率较高。红土创新盐田港REIT自上市以来保持稳定分红节奏，2024年上半年单位分红0.0502元。嘉实京东仓储基础设施REIT在2023-2024年间多次实施分红，2024年上半年单位分红0.040元。

从增长潜力看，仓储物流REITs的租金收入有望随着租约到期续租而自然增长。普洛斯、宝湾物流等头部运营商具备较强的租金定价权，每年租金调整通常与CPI挂钩或约定固定涨幅。此外，扩募是仓储物流REITs规模增长的重要途径，中金普洛斯REIT已于2023年完成第一次扩募，未来扩募空间仍然较大。

中国电商行业在全球范围内占据领先地位，凭借庞大的消费市场、先进的支付技术、物流网络以及创新驱动的商业模式，形成了一个高速增长且多样化的生态系统。阿里巴巴、京东、拼多多等巨头持续扩大市场份额，新兴平台如抖音电商和快手电商的崛起也带来了新的增长点。电商的发展对仓储物流设施提出了更高要求，推动了高标准仓储设施的需求增长。

仓储物流REITs的成功离不开电商崛起和政策支持的双轮驱动。在美国，电商巨头如亚马逊和沃尔玛大大推动了仓储物流的需求，政府也为REITs的税收和资本流动提供了友好政策环境。中国电商市场规模更大、增长更快，政策支持力度也不断加大，仓储物流REITs的发展空间十分广阔。

从全球经验来看，仓储物流REITs在成熟市场已经形成了稳健的投资模式，主要依赖于高标准的仓储设施、成熟的租户体系和不断增长的电商需求。这类REITs在美国、日本、新加坡等地表现优异，为投资者提供了长期稳定的回报。中国仓储物流REITs正处于发展初期，未来随着市场规模的扩大和产品的丰富，有望成为投资者配置基础设施资产的重要选择。

表5：中国已流通仓储物流REITs分红情况对比

REIT名称	2024H1单位分红（元）	分红频率	基础资产规模
中金普洛斯REIT	0.0441	高频（季度）	覆盖7+城市
红土创新盐田港REIT	0.0502	半年度	5.2万平方米
嘉实京东仓储REIT	0.0400	半年度	约35万平方米