国盛证券REITs报告从估值与股息两个角度为2025年C-REITs投资提供个券挑选框架。估值角度：弱周期资产（保障房、水利能源）在避险情绪下受关注度高，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV综合挑选；强周期板块（消费、仓储物流、产业园、高速）关注政策主题下的弹性。股息角度：产权类分派率与十债利差约250bp，仍存结构性机会。报告对各板块提出具体个券建议。
估值角度：弱周期关注回调，强周期关注政策主题
REITs价格多较NAV公允价值呈现适度折溢价，难以偏离底层定价逻辑实现长时间大涨大跌。弱周期性资产（水利能源、保障房）在避险情绪下受关注度仍较高，建议结合资产韧性（业绩稳定）、二级市场价格（关注回调机会）与P/NAV（增长空间较大）综合挑选个券。保障房与公租房和共有产权住房共同构成住房保障体系主体，租金收入和出租率韧性较强，年末或出现因返乡导致的短期退租，但整体稳定性仍有望在市场化租金寻底背景下延续，部分租金折让较大项目仍有一定上涨空间。强周期板块建议关注政策主题（2025年多部门表示以更积极财政政策带动宏观经济复苏、多措并举加力支持提振消费）下的弹性及主动管理水平，部分高能级城市消费、产业园及高速项目已出现复苏迹象。此外，参考海外REITs市场龙头集中效益明显，我国REITs扩募已与新发行并行，可提前布局可扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人，新购入资产有利于提升估值、分散风险、增强分红稳定性。
各板块个券推荐：保障房/消费/仓储物流/产业园/环保/高速
保障房建议关注：华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、红土创新深圳安居REIT、国泰君安城投宽庭保租房REIT。消费建议首选龙头效益、业态多元、提档迭代积极、细分领域领先、IP鲜明的个券：易方达华威农贸市场REIT、嘉实物美消费REIT、华夏华润商业REIT、华夏首创奥特莱斯REIT、华夏大悦城商业REIT、中金印力消费基础设施REIT。仓储物流处于弱复苏态势，关注租户黏性高、租约期限长、区域内竞争小的个券：嘉实京东仓储基础设施REIT、华安外高桥REIT、华夏深国际REIT。产业园竞争仍较激烈，优先关注区位优势、历史经营稳定、租户集中度分散、剩余租期较长的个券：国泰君安东久新经济REIT、国泰君安临港创新产业园REIT。环保能源建议首选所在区域自然资源丰富、消纳能力强、运营确定性更高的底层项目：银华绍兴原水水利REIT、富国首创水务REIT、中信建投国家电投新能源REIT、华夏特变电工新能源REIT。高速季节性特征明显，预期客运为主的高速公路整体延续近年稳健态势，货运占比高者在复苏周期具备更大价格弹性：华泰江苏交控REIT、华夏越秀高速REIT、中金安徽交控REIT、平安宁波交投REIT、华夏南京交通高速公路REIT。
股息角度：产权类分派率与十债利差250bp，结构性机会仍存
2024年43只C-REITs合计分红106次，平均单只分红2.5次，分红总额约85亿元。C-REITs在强制稳定分红制度下作为红利资产的属性已被投资者认可。当前C-REITs交通基础设施板块2024年预期股息率多处于6-15%（实际9.4%），生态能源3-11%（实际7.3-8.8%），产权类（消费/仓储物流/产业园/保障房）为3-5%，与十债收益率差额约250bp。参考海外，美国/日本/中国香港/新加坡REITs平均分派收益率约3.94%/4.5%/8.5%/7.1%，与各自十债利差约132/390/480/410BP。C-REITs利差较低与国内利率环境及资产结构有关，但在部分板块底层资产出租率和租金有望向好的情况下仍存结构性机会。
投资建议：持续看好2025年低利率环境下REITs升温
持续看好2025年低利率环境及宏观面不断修复下REITs市场持续升温。REITs已走过2024年估值修复，择时成为二级投资关键。弱周期资产在避险情绪下受关注度仍较高，强周期板块关注政策主题下的弹性。具体建议关注：华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、红土创新深圳安居REIT、国泰君安城投宽庭保租房REIT、易方达华威农贸市场REIT、嘉实物美消费REIT、华夏华润商业REIT、华夏首创奥特莱斯REIT、华夏大悦城商业REIT、中金印力消费基础设施REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT、华安外高桥REIT、华夏深国际REIT、国泰君安东久新经济REIT、国泰君安临港创新产业园REIT、银华绍兴原水水利REIT、富国首创水务REIT、中信建投国家电投新能源REIT、华夏特变电工新能源REIT、华泰江苏交控REIT、华夏越秀高速REIT、中金安徽交控REIT、平安宁波交投REIT、华夏南京交通高速公路REIT。
C-REITs各板块推荐个券及核心逻辑| 板块 | 推荐个券 | 核心逻辑 |
|---|
| 保障房 | 华夏北京保障房/中金厦门安居/红土深圳安居/城投宽庭 | 业绩韧性较强，租金仍有上涨空间 |
| 消费 | 华润商业/大悦城/首创奥特莱斯/物美消费 | 龙头效益、业态多元、IP鲜明 |
| 仓储物流 | 京东仓储/外高桥/深国际 | 租户黏性高、租约期限长 |
| 产业园 | 东久新经济/临港创新 | 区位优势、租户分散 |
| 环保能源 | 绍兴原水水利/首创水务/国家电投新能源 | 资源丰富、运营确定性强 |
| 高速 | 江苏交控/越秀/安徽交控/宁波交投 | 客运稳健，货运弹性 |
