国金证券研究报告聚焦深耕杭州的龙头房开企业投资价值。2022-2024年滨江集团及绿城中国始终稳居杭州权益销售额前两位，2024年滨江383亿元、绿城258亿元，销售市占率大幅领先其他房企。从权益拿地额看，滨江340亿元、绿城202亿元同样稳居前二，实现“销售-投资-销售”的良性循环。若杭州市场β向好，深耕杭州的房企将直接受益，龙头房企凭借市场影响力有望获取α超额收益。
滨江绿城建发：杭州销售市场绝对龙头
2022-2024三年间，滨江集团及绿城中国始终稳居杭州权益销售额前两位，建发房产于2023-2024年稳居第三位。2024年滨江集团权益销售额383亿元排名第一，绿城中国258亿元排名第二，建发房产195亿元排名第三，前三位合计占杭州市场份额约32%，销售市占率大幅领先其他房企。
从历史趋势看，滨江集团2022-2024年权益销售额分别为530亿元、544亿元、383亿元，始终领先第二名150亿元以上。绿城中国分别为377亿元、438亿元、258亿元，稳居第二。建发房产从2022年的82亿元跃升至2024年的195亿元，市占率快速提升。龙头地位的稳固体现了深耕策略的有效性和品牌溢价。
土地市场持续深耕，“销售-投资”良性循环
从杭州权益拿地额排名看，同样是滨江、绿城、建发稳居前三位。2024年滨江集团权益拿地额340亿元，远超第二名绿城中国（202亿元）和第三名建发房产（158亿元）。三家企业合计拿地额700亿元，占杭州土地市场主要份额。
滨江集团2022-2024年权益拿地额分别为487亿元、190亿元、340亿元，在行业调整期仍保持积极的投资力度。绿城中国分别为264亿元、246亿元、202亿元，投资额保持稳定。建发房产从2022年的82亿元增长至2024年的158亿元，投资力度持续加大。以上房企在杭州积极获取优质项目，持续深耕杭州，实现了“销售-投资-销售”的良性循环，为未来业绩增长奠定坚实基础。
滨江、绿城、建发α属性显著
滨江集团、绿城中国、建发国际集团在杭州市场具备明显的α属性。从股价表现看，滨江集团、绿城中国、建发国际的涨幅通常大于房地产行业指数，体现其深耕核心城市的竞争优势和市场认可度。
估值方面，滨江集团2025年PE约9.8倍、绿城中国约6.2倍、建发国际集团约4.6倍，均处于历史低位。在杭州楼市β向好、龙头房企α凸显的双重驱动下，估值修复空间可观。从盈利能力看，滨江集团2024年归母净利润预计26.3亿元（+4%），绿城中国预计33.4亿元（+7%），建发国际集团预计53.4亿元（+6%），业绩增长稳健。
物管公司与中介平台协同受益
深耕杭州的房开企业所对应的物管公司同样值得关注。滨江服务、绿城服务、建发物业等物管公司在杭州拥有大量在管项目，随着房开业务交付和存量项目拓展，管理规模持续增长。物管公司具备稳定的经常性收入、良好的现金流、轻资产运营等优势，估值较房开企业有一定溢价。
头部中介平台方面，贝壳在杭州二手房市场占据领先地位。2024年杭州二手住宅成交首超新房，存量房市场持续扩容，为中介平台提供了广阔的业务空间。贝壳2025年PE约20.3倍，Non-GAAP净利润预计90.1亿元，杭州市场的活跃交易将持续贡献业绩增量。建议关注滨江服务、绿城服务、建发物业及贝壳。
表4：滨江、绿城、建发杭州市场核心数据（2024年）| 企业 | 杭州权益销售额（亿元） | 排名 | 权益拿地额（亿元） | 排名 | 2025年PE |
|---|
| 滨江集团 | 383 | 第1 | 340 | 第1 | 9.8x |
| 绿城中国 | 258 | 第2 | 202 | 第2 | 6.2x |
| 建发房产 | 195 | 第3 | 158 | 第3 | 4.6x |
投资建议与风险提示
若杭州市场β向好，深耕杭州的房企将直接受益。首推在销售端及投资端均具备明显市场影响力的房开企业：滨江集团、绿城中国、建发国际集团，以及上述房开企业所对应的物管公司；建议关注在杭州市占率靠前的头部中介平台贝壳。滨江集团凭借杭州市场绝对龙头地位（销售额383亿、拿地额340亿），在杭州楼市回暖时弹性最大；绿城中国深耕杭州同时布局全国，兼具稳健与成长；建发国际集团市占率快速提升，增长潜力突出。风险提示：政策出台进度及力度不及预期、宽松政策对市场提振效果不佳、房企出现债务违约。
