华泰证券研究所报告指出，保租房REITs板块即将进入大规模扩容期。截至2025年1月末，4只存量REITs均已发布扩募计划，3只新产品已申报并获得反馈。据克而瑞预测，2025年保租房REITs整体发行规模有望突破250亿元，市场活跃度与流动性将随之显著提升。
扩募浪潮开启：四单存量REITs拟扩募同城资产
保租房REITs因其稳健属性获得资本市场青睐，也推动了板块规模的潜在扩张。2024年5月至8月，红土深圳安居、华夏北京保障房、华夏基金华润有巢和中金厦门安居相继发布扩募公告，四只存量REITs全部启动扩募进程，所有扩募资产均位于首发项目同城，体现原始权益人在核心城市的持续深耕能力与资产储备厚度。
扩募资产明细：一线城市核心区位项目为主
华夏北京保障房REIT于2024年5月23日公告扩募，拟购入房山区朗悦嘉园、通州区光机电、大兴区盛悦家园、海淀区温泉凯盛家园4个项目，全部位于北京市。红土创新深圳安居REIT于5月31日公告扩募，拟购入福田区承福苑、南山区南墅苑、宝安区空港花园3个项目。中金厦门安居REIT于8月30日公告扩募，拟购入厦门林边公寓和仁和公寓项目。华夏基金华润有巢REIT亦于5月30日公告扩募，拟购入位于上海市的项目。扩募资产均聚焦一线及强二线城市，区位优势明显，有望增厚存量REITs的资产组合收益。
首发新品蓄势：三单已受理，多地国企跟进布局
截至2024年末，三单保租房REITs产品已申报并获得反馈：上海地产房屋租赁有限公司（底层资产虹桥璀璨智社区、城方社区·江月路店）、苏州工业园区公租房管理有限公司（菁英公寓项目）、建工住房服务有限责任公司（建信建邺家园租赁住房REIT），底层资产分别位于上海、苏州和北京。此外，上海临港集团（上海临港科技城D03-01地块）、北京昌平保障房建设、万科集团、青岛公共住房建设、天津泰达人才安居、西安高新区保障房、昆明安居集团等十余家主体均在积极筹备中，覆盖北京、上海、杭州、天津、西安、昆明等核心城市，后续储备项目充足。
保租房REITs扩募与首发进展一览（截至2025年1月末）
| 类型 | 原始权益人/REITs | 底层资产位置 | 进度 |
|
|
|
|
|
| 扩募 | 华夏北京保障房REIT | 北京房山/通州/大兴/海淀 | 公告扩募 |
| 扩募 | 红土创新深圳安居REIT | 深圳福田/南山/宝安 | 公告扩募 |
| 扩募 | 华夏基金华润有巢REIT | 上海 | 公告扩募 |
| 扩募 | 中金厦门安居REIT | 厦门 | 公告扩募 |
| 首发 | 上海地产房屋租赁 | 上海 | 已受理并反馈 |
| 首发 | 苏州工业园区公租房 | 苏州 | 已受理并反馈 |
| 首发 | 建工住房服务 | 北京/上海/苏州 | 已受理并反馈 |
| 筹备 | 上海临港集团 | 上海 | 启动招标 |
| 筹备 | 北京昌平保障房 | 北京 | 准备阶段 |
| 筹备 | 万科集团 | 重点城市 | 准备阶段 |
来源：华泰证券研究所整理
市场规模展望：2025年有望突破250亿元
根据克而瑞预测，2025年保租房REITs整体发行规模有望突破250亿元。2024年为保租房REITs业绩验证元年，存量REITs以超额完成营收和EBITDA预测的优异表现向市场证明了资产质量。2025年随着扩募落地和新品首发双线推进，板块总市值将显著提升，市场活跃度和流动性有望迈上新台阶。同时，更多城市和主体的参与将进一步丰富保租房REITs的资产类型和区域分布，为投资者提供更多元的选择。随着REITs市场规模进一步拓宽，板块的定价效率和二级市场流动性有望持续改善。
