国盛证券REITs报告认为保障房REITs是2025年低利率环境下值得重点关注的弱周期资产。保障房与公租房和共有产权住房共同构成住房保障体系主体，在政策红利下租金收入和出租率韧性较强。年末或出现因返乡导致的短期退租，但整体稳定性仍有望在市场化租金寻底的背景下延续，部分较市场化租金折让较大的项目租金仍有一定上涨空间。推荐华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、红土创新深圳安居REIT、国泰君安城投宽庭保租房REIT。
保障房REITs底层资产特征：政策红利+租金韧性+低波动
保障房REITs底层资产具有鲜明的逆周期特征。保障房主要面向城市中低收入群体、新市民等，租金定价受政府指导，市场化租金波动对保障房租金影响相对有限。在政策红利下，保障房租金收入和出租率韧性较强。与市场化租赁住房相比，保障房租户结构稳定、换租率低，出租率长期维持在95%以上。2024年在市场化租金寻底的背景下，保障房REITs出租率仍保持较高水平，展现出较强的抗周期能力。年末受春节返乡影响出现短期退租，但节后迅速恢复。部分项目租金较周边市场化租金折让较大（折让幅度30-50%），租金仍有一定上涨空间。从估值角度看，保障房REITs在2024年估值修复后P/NAV多处于1.0-1.2倍区间，2025年初市场追捧热潮中估值有所抬升，建议在回调中把握配置机会。
华夏北京保障房REIT：首都核心区资产，出租率维持高位
华夏北京保障房REIT底层资产位于北京市海淀区等核心区域，项目主要为公租房，面向北京市中低收入家庭配租。出租率长期维持在95%以上，租金收缴率高。北京作为一线城市，住房需求持续旺盛，保障房供给缺口较大，项目租金较周边市场化租金折让幅度显著。北京市人口净流入持续，保障房需求刚性，底层资产运营稳定性高。2024年基金运营稳健，可供分配金额完成预期。在当前低利率环境下，华夏北京保障房REIT作为首都核心区保障房资产，具备较强的配置价值。关注二级市场回调带来的配置窗口。
中金厦门安居REIT：东南沿海高景气城市，租金上涨潜力大
中金厦门安居REIT底层资产位于福建省厦门市，厦门为东南沿海重要城市，人口持续净流入，住房保障需求旺盛。项目租金定价低于周边市场化租金，折让幅度较大，未来租金调整空间充足。厦门作为经济特区和旅游城市，住房租赁市场景气度高于全国平均水平。基金运营稳健，出租率维持高位，可供分配金额完成预期。中金厦门安居REIT2024年表现相对稳健，P/NAV处于合理区间，兼具防御性和成长性。厦门安居集团作为原始权益人，具备较多可扩募资产储备。
保障房REITs投资策略：防御配置+回调介入+分散持有
保障房REITs在投资组合中扮演防御型配置角色。在当前宏观经济承压、十债利率下行至1.69%的低利率环境下，保障房REITs稳定的现金流和较高分派率具有吸引力。2024年保障房板块分派率约3.4%，与十债利差约171BP，在产权类REITs中具备相对优势。投资策略上：第一，关注二级市场回调机会，保障房REITs2025年初经历上涨后P/NAV有所抬升，回调介入可获取更好的安全边际；第二，选择租金折让较大、租金调整空间充足的个券（如中金厦门安居REIT），除分派收益外还具备业绩增长期权；第三，分散持有多个保障房REITs以分散地域风险，同时关注原始权益人扩募能力。华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、红土创新深圳安居REIT、国泰君安城投宽庭保租房REIT四只产品覆盖北京、厦门、深圳、上海四个一线及强二线城市，区域分散性良好。
保障房REITs核心数据与推荐逻辑| 个券 | 底层资产所在地 | 核心优势 | 推荐逻辑 |
|---|
| 华夏北京保障房REIT | 北京市 | 首都核心区，租金折让大 | 防御性强，出租率95%+ |
| 中金厦门安居REIT | 厦门市 | 东南沿海高景气城市 | 租金上涨潜力大 |
| 红土创新深圳安居REIT | 深圳市 | 一线城市，人口净流入 | 扩募预期 |
| 城投宽庭保租房REIT | 上海市 | 上海核心区域保租房 | 优质资产，配置价值 |
