开源证券发布保障房REITs专题报告，指出保障房REITs属产权类REITs，兼具底层资产增值属性与收益现金流双重回报，P/FFO估值区间稳定于25-35倍。截至2024年8月末，5只保障房REITs占REITs总市值6%，多只产品发行认购倍数突破百倍。招商蛇口保租房REIT底层资产时点出租率96.59%，年化分派率4.05%。债券市场利率中枢下行压力下“资产荒”逻辑延续，保障房REITs配置性价比持续提升。
保障房REITs——产权类资产的稀缺配置价值
保障房REITs属于产权类REITs，核心特征在于双重回报机制——既享受底层资产价值增值带来的资本利得，又获得稳定经营收益的分派收益。保障房REITs的P/FFO估值区间稳定于25-35倍，显著高于仓储物流（约22倍）、产业园区（约20-27倍）、高速公路（约8-20倍）等其他产权类REITs品类，反映市场对保障房资产稳定现金流和稀缺性的高度认可。
从底层资产角度看，目前已发行的保障房REITs各项目均位于核心城市核心区位，底层资产价值稳定且能保证稳定经营现金流。保障房资产具有天然的“类刚需”属性——无论经济周期如何波动，居民对租赁住房的需求具有刚性。同时保障房租金定价受政策管控，波动幅度远小于市场化租赁住房，为REITs收益提供了更强的可预见性。
政策护航——从试点扩围到专项规范
保障房REITs的政策体系经历了从试点扩围到专项规范的完整演进。2021年7月，国家发改委发布“958号文”，将保障性租赁住房纳入基础设施REITs试点范围。2022年5月，国务院办公厅发布19号文《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资提出意见》，明确推动基础设施REITs健康发展。同月，证监会发布53号文《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施REITs有关工作的通知》，沪深交易所发布保障性租赁住房REITs规则适用指引第4号。
2022年8月31日，红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT作为首批保障性租赁住房REITs试点项目正式上市，发行规模总计37.97亿元。经过两年多发展，截至2024年8月末，保障房REITs已占据5只、占总市值6%。政策体系从“允许发行”到“规范运作”的完善，为保障房REITs的规模化发展奠定了制度基础。
市场表现——认购倍数破百倍，二级表现稳健
保障房REITs自上市以来持续受到市场密切关注。多只保障房REIT于发行环节网下和网上认购倍数均突破百倍，市场对保租房REITs资产品类认可度持续提升。二级市场方面，保障房REITs上市后价格表现稳健，估值水平高于其他产权类REITs品类，反映了市场对保障房资产“稳定现金流+稀缺性”的双重定价。
从P/FFO估值看，中金厦门安居REIT为34.80倍，红土创新深圳安居REIT为29.85倍，华夏基金华润有巢REIT为35.84倍，国泰君安城投宽庭保租房REIT为31.29倍，招商基金蛇口租赁住房REIT为32.30倍。各产品P/FFO均稳定在30倍左右区间，显示市场对保障房REITs品类已形成较为一致的估值共识。
资产配置视角——低相关性+高分红，资产荒下的稀缺选择
从资产配置角度看，REITs资产与股票市场及债券市场短期相关性均较低，作为分散风险的资产配置性价比极高。保障房REITs收益源于项目资产升值及经营收益，收入现金流存在相对可预见性，在整体收益率下行环境下具有高性价比。
当前债券市场利率中枢持续下行，“资产荒”逻辑正在深化演绎。10年期国债收益率已处于历史低位，银行理财收益率持续走低，权益市场波动加大。在这一背景下，保障房REITs作为年化分派率约4%、与股债相关性低、兼具资产增值潜力的资产类别，对社保基金、养老金、保险资金等长期资金具有较强吸引力。随着社保金和养老金入市预期增强，保障房REITs板块有望持续受益于增量资金配置需求。
保障房REITs P/FFO估值对比| 基金简称 | 基金代码 | 中债REITs估值收益率 | P/FFO |
|---|
| 招商基金蛇口租赁住房REIT | 180502.SZ | 4.05% | 32.30 |
| 中金厦门安居REIT | 508058.SH | 2.95% | 34.80 |
| 红土创新深圳安居REIT | 180501.SZ | 4.63% | 29.85 |
| 国泰君安城投宽庭保租房REIT | 508031.SH | 3.85% | 31.29 |
| 华夏基金华润有巢REIT | 508077.SH | 3.39% | 35.84 |
投资建议——维持行业“看好”评级
开源证券认为，债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑将继续演绎，保障房REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，将持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。
