东兴证券保利发展首次覆盖报告指出，在房地产行业深度调整的三年中，保利发展凭借央企信用背书和稳健经营策略实现了市占率的持续攀升——销售金额市占率从2021年的2.94%提升至2024H1的3.68%，2022年首次登顶行业第一，并在2023-2024年继续保持领先地位。在核心38城中，32个城市市占率排名前五，11个排名第一，广州、佛山等8个城市占有率突破15%。行业信用体系重构的当下，央企龙头正迎来"剩者为王"的时代机遇。
市占率逆势攀升——从行业第二到行业第一的跃迁
复盘保利发展2010年以来的销售排名变迁，可以看到清晰的跃迁路径。2010-2014年，保利稳定在行业第2-4位；2015-2020年处于第4-6位；2021年回升至第4位；2022年首次登顶行业第一；2023-2024M8继续保持首位。
市占率的提升更为直观。2021年保利销售金额市占率仅2.94%，2022年提升至约3.2%，2023年进一步升至约3.5%，2024H1已达3.68%。在行业销售规模从18万亿萎缩至10万亿的过程中，保利跑赢了市场，也跑赢了同行。这一逆势增长的核心驱动力来自两个方面：一是央企信用在行业信用体系重构中的比较优势——购房者更信任央企交付能力，金融机构更愿意向央企提供融资；二是公司深耕战略和产品结构调整的成效——在低迷市场中抓住改善性需求的窗口。
表1：保利发展销售排名演变（2010-2024M8）| 年份 | 行业排名 | 市占率 | 关键事件 |
|---|
| 2010-2014 | 第2-4位 | 约1.5-2.0% | 全国化布局完成 |
| 2015-2020 | 第4-6位 | 约2.0-2.5% | 一主两翼战略 |
| 2021 | 第4位 | 2.94% | 行业信用危机初现 |
| 2022 | 第1位 | 约3.2% | 首次登顶行业第一 |
| 2023 | 第1位 | 约3.5% | 巩固龙头地位 |
| 2024H1 | 第1位 | 3.68% | 市占率创新高 |
城市深耕战略——核心38城贡献近九成销售
"中心城市+城市群"的深耕战略是保利市占率提升的核心抓手。2024H1，公司在核心38城的销售金额占比提升至89%，珠三角及长三角销售金额占比近六成（59.2%）。
从城市维度看，38个核心城市中，32个城市市占率排名前五，11个城市排名第一，广州、佛山、太原、石家庄、三亚、莆田等8个城市占有率突破15%。城市深耕的效果显著——在弱市中提高单个城市的市场份额，比盲目扩张更为有效。
从区域维度看，2024H1三大城市群签约面积占比大幅提升。公司高能级城市签约面积占比自2021年以来持续提升，反映出公司在行业下行期主动调整区域结构、收缩低能级城市布局的战略定力。
央企信用优势——行业洗牌中的"压舱石"
在本轮房地产行业深度调整中，信用是区分房企"幸存者"与"淘汰者"的核心变量。保利作为央企控股房企，具备天然的信用优势——融资成本低、融资渠道畅通、购房者信赖度高。2024Q3期末，保利三条红线指标稳居绿档：剔除预收款资产负债率65.5%（要求<70%），净负债率66.0%（要求<100%），现金短债比1.99（要求>1.0）。良好的财务状况使其在土地市场、收并购市场和销售市场中均具备竞争优势。信用优势在行业下行期转化为市场份额的提升——当竞争对手因资金链紧张而收缩时，保利有充足的"弹药"和融资能力保持经营节奏。
销售均价的韧性——产品结构调整的成效
2024H1保利签约销售均价为18164.63元/平，同比逆势增长6.1%。在市场整体降价促销的背景下，保利实现了销售均价的提升，反映出产品结构向高能级城市和高品质项目的调整。
从销售面积看，2024H1签约销售面积954.25万平，同比-31.0%；但从销售金额看，1733.36亿元，同比-26.8%。销售金额降幅小于面积降幅，表明公司卖出了更多高单价的产品。这一趋势与公司城市深耕战略一致——在高能级城市和核心都市圈，保利的产品定位和品牌溢价能力更强。
