奥特莱斯正成为消费基础设施REITs中最受关注的业态之一。国泰海通证券研究所认为，奥莱行业具备政策暖风、集中度提升空间、联营模式利润优势、抗周期特性四大战略机遇。2024年7月至2025年6月，砂之船、王府井、首创等六大运营商奥莱项目销售总额高达1100亿元，占全国品质化奥莱销售额的61.1%，但市占率仅33.86%，对标美日成熟市场60%的头部集中度，提升空间广阔。2024年奥莱零售企业销售规模同比增长8.2%，增速远超其他业态，彰显穿越周期的增长韧性。
政策暖风频吹，奥莱受益扩内需与消费场景升级
2024年以来，国家层面对消费的定位从短期“刺激”转向长期“系统性扩大内需”。2024年8月国务院发布《关于促进服务消费高质量发展的意见》，首次全面部署服务消费；2025年3月《提振消费专项行动方案》部署7大行动30条举措，将扩内需提升到经济工作首要位置。政策推动购物消费多元融合发展，鼓励打造商旅文体融合的新型消费空间。奥莱可依托政策实现三方面突破：场景化改造打造文化展演、运动社交复合平台；策展型商业举办品牌快闪增强黏性；主题街区培育特色餐饮亲子集群。随着文旅融合等新场景拓展，奥莱有望从折扣卖场升级为区域消费中心，头部运营商依托先发优势和REITs资本工具加速扩张，加速行业集中度提升。
六大奥莱运营商市场表现（2024.7-2025.6）| 指标 | 数据 |
|---|
| 六大运营商运营品质化奥莱项目数 | 83个（占40%） |
| 六大运营商销售总额 | 1100亿元（占全国61.1%） |
| 六大运营商市占率 | 约33.86% |
| 美日成熟市场头部市占率 | 约60% |
联营模式构筑利润护城河，奥莱NOI Margin领先购物中心
奥莱以联营模式为主（收入占比普遍70%-90%），与传统购物中心固租模式形成本质差异。联营模式下收入直接挂钩商户销售额，天花板更高；房产税按“从价计征”（税基为房产原值），而购物中心按“从租计征”（与租金挂钩）。郊区奥莱建设成本远低于市中心购物中心，房产税负担显著更低。对比已上市REITs，奥莱项目月销售坪效普遍在2200-3600元/㎡，大幅领先购物中心（1100-2200元/㎡）；奥莱NOI Margin多在73%-78%，购物中心多在60%-72%。奥莱“名品+折扣”模式精准契合当代消费者理性与体验并重的需求，2024年奥莱零售企业销售规模增速8.2%，远超其他业态，抗周期能力突出。
行业集中度提升趋势明确，REITs助力头部扩容
我国品质化奥莱项目约205个，砂之船、王府井、首创、百联、佛罗伦萨小镇、杉杉六大运营商共运营83个，占40%。但按销售额计算市占率仅33.86%，对标美日60%仍有较大提升空间。REITs工具是头部企业加速扩张的关键推手：砂之船2018年在新交所发行亚洲首个奥莱REITs，杉杉与首创已发行公募REITs强化资金优势。REITs使企业在保留经营权前提下盘活存量资产、回笼资金拓展新项目，有利于拉开与中小运营商差距。区域上，华东奥莱市场占全国43%，华北15%，华中与西南各11%，头部运营商正依托中西部产业转移政策加大布局。在存量竞争、提质增效新阶段，头部企业凭借规模资本护城河和数字化手段，有望构建全方位竞争壁垒，推动行业从“规模扩张”转向“质量竞争”。
