仓储物流REITs正成为中国资本市场中不可忽视的“避风港”。海通国际报告指出，中国通用仓储面积从2018年的2.54亿平方米稳步扩展至2023年的4.04亿平方米，年复合增长率达8.67%。全国物流园区运营占比达76.8%，东部地区物流强度达639.6万吨/平方公里·年。在政策支持与市场需求共振下，仓储物流REITs凭借稳定的现金流和较低的风险，正成为投资者布局基础设施资产的重要工具。
仓储物流基础设施投资规模持续扩张
交通运输、仓储和邮政业是国家经济血脉的重要组成部分，其固定资产投资波动折射出中国经济发展的脉搏与政策导向。2009年全球金融危机后，中国政府推出大规模经济刺激计划，行业投资同比增速飙升至48.3%的高点，带动了基础设施建设的全面加速。2021年行业投资出现-1.6%的负增长，但2022年和2023年随着后疫情时期经济复苏及物流网络优化政策的实施，同比增速分别回升至9.1%和10.5%。
装卸搬运和仓储业固定资产投资同样呈现周期性波动。2012年至2015年期间，同比增速持续保持在20%以上，甚至在某些年份超过30%，反映出电商市场崛起、城镇化加速以及快速消费品行业需求推动下的大规模仓储物流中心建设。2016年至2017年增速显著放缓接近零增长，行业从高速增长期进入调整阶段。2021年之后，固定资产投资同比增速显著回升，重新达到20%以上，行业从调整期中恢复并进入新的增长阶段。
通用仓储面积持续稳步扩展。2018年至2023年6月期间，中国通用仓库面积从2.54亿平方米扩大至4.04亿平方米，年复合增长率达到8.67%。自2020年起仓储面积增速显著提升，2022年达到12.46%的高增速，反映了物流行业在政策支持、技术发展和市场需求多重推动下的迅猛扩张。仓储面积的持续增长为仓储物流REITs提供了充足的基础资产储备。
物流园区建设提速，东部引领、西部追赶
全国物流园区建设正进入由规划逐步落实到运营的阶段。截至2024年，符合调查标准的2769家物流园区中，超半数园区投资总额超过5亿元，三成以上园区投资强度在100-200万元/亩之间，物流园区的发展已进入规模化和精细化阶段。
从建设状态看，运营状态园区占比达76.8%，相比2022年增长了2.2个百分点，表明全国物流园区的成熟度在逐步提升。在建状态园区占比为16.9%，比2022年增加了1.4个百分点，反映了各地持续投资和建设物流基础设施的趋势。规划状态园区数量占比从2022年的9.9%下降到6.3%，意味着更多项目已转化为实际成果。
从区域分布看，东部地区凭借发达的经济基础和消费市场，成为物流园区建设的核心区域，运营数量占比高达85.2%。中部地区近年来物流园区建设逐渐加速，在建数量占比19.8%，比2022年显著提升。西部地区在国家“一带一路”和西部大开发政策推动下，在建数量占比达到20%，是所有区域中最高的。东北地区物流园区建设相对滞后，反映经济发展较缓慢、人口外流等问题对基础设施建设的制约。
运营效率分化，东部物流强度领先全国
物流强度是衡量物流园区运营效率和盈利能力的关键指标。高物流强度的园区通常能实现更高的单位面积盈利。全国运营园区平均物流强度为538.6万吨/平方公里·年，但不同区域和类型差异显著。东部地区物流强度最高达639.6万吨/平方公里·年，得益于发达的经济和高密度的物流需求。中部地区达577.9万吨/平方公里·年，显著高于全国平均水平。西部地区仅为392.0万吨/平方公里·年，物流需求有限。
从服务类型看，生产服务型园区物流强度最高达586.2万吨/平方公里·年，显示出生产供应链需求对物流园区的强大推动作用。综合服务型园区为531.9万吨/平方公里·年。商贸服务型园区最低为420.6万吨/平方公里·年，需通过引入更高效的设施和技术提升物流效率。
物流强度超过1000万吨/平方公里·年的园区仅占18.2%，而低物流强度（100万吨/平方公里·年以下）的园区占比为24.6%，表明大多数园区在提升盈利能力和优化运营效率方面仍有很大空间。低物流强度园区主要分布在西部地区，为提升其盈利潜力，可考虑引入区域性物流枢纽、政策支持等措施，吸引更多货运需求。
仓储物流REITs：稳定的现金流与长期资本增值
仓储物流REITs不仅是一种资产证券化的形式，更是未来供应链优化与物流效率提升的重要基础。在全球资本市场不确定性增加的背景下，REITs作为一种稳定的投资工具，能为投资者提供相对较高的分红和资本增值。中国政府近年来大力支持REITs的发展，尤其在基础设施和公共资产领域，旨在将社会资本引入基础设施建设，减轻财政压力并实现多元化融资。
目前中国已流通的仓储物流REITs包括中金普洛斯REIT、红土创新盐田港REIT、华夏深国际REIT、华泰宝湾物流REIT和嘉实京东仓储基础设施REIT。中金普洛斯REIT是国内规模最大的仓储物流REIT，基础资产覆盖北京、广州、苏州、重庆等全国多个核心城市，2021-2023年营业收入保持稳健增长。红土创新盐田港REIT位于深圳市盐田区，可租赁面积约5.2万平方米，保持稳定分红节奏。嘉实京东仓储基础设施REIT于2023年1月上市，基础资产包括武汉、廊坊、重庆三处京东亚洲一号仓储项目，合计建筑面积约35万平方米。
仓储物流REITs的发展前景取决于政策与市场的双重驱动。资金支持是园区可持续发展的根基，资源集聚效应使REITs具备区域核心竞争力，智慧物流技术将直接决定园区的市场地位。未来随着智慧物流技术的普及，仓储物流REITs将更具吸引力，为投资者带来兼具环保和高效的“绿色红利”。
表1：中国已流通仓储物流REITs基本信息| REIT名称 | 上市日期 | 基础资产所在地 | 核心特点 |
|---|
| 中金普洛斯REIT | 2021年6月 | 北京、广州、苏州、重庆等 | 国内规模最大，覆盖城市最广 |
| 红土创新盐田港REIT | 2023年6月 | 深圳盐田 | 港口物流特色，华南枢纽 |
| 华泰宝湾物流REIT | 2024年9月 | 南京、嘉兴、天津 | 国资背景，网络效应 |
| 华夏深国际REIT | 2024年6月 | 杭州、贵州 | 高标准仓储，全国网络 |
| 嘉实京东仓储REIT | 2023年1月 | 武汉、廊坊、重庆 | 京东背书，电商仓储 |
