华泰证券最新消费REITs年度综述指出，2024年作为消费REITs的开局之年，各REITs面临相对平淡的零售市场及供应放量挑战，但全年实现的收益仍然完成了各自预测目标，8只REITs全数超额完成可供分配金额目标，股价相对板块均有超额收益。运营表现分化——奥特莱斯及社区商业业态占优，传统购物中心整体持稳。华夏首创奥莱营收同比+24%、目标完成率125.4%领跑；嘉实物美消费同比+50%、目标完成率120.1%。4%左右股息率巩固其配置价值，运营效能和品牌优势兑现为估值溢价。
零售市场总体平稳，消费导向变化带来结构机遇
2024年整体零售市场总体平稳，全国社零增速同比增长3.5%，较2023年下降3.7个百分点，线下社零总额同比增长1.8%，表现弱于线上。下半年随着以旧换新等促消费政策持续加力，零售景气度有所修复。结构上，商品零售需求稳步上行，餐饮业回归低速增长。
2024年一二线城市优质零售物业供应仍在增长通道，存量同比+5.9%，租金同比跌幅扩大至-3.3%，较2023年同期跌幅扩大2.3个百分点。运营商积极以价换量优先保证出租率，在供应扩量同时实现空置率进一步下行至10.2%。需求向“轻”向“俭”发展，体验感和个性化价值持续提升——排名前五的业态为餐饮火锅、黄金珠宝、运动户外、科技数码和快时尚，儿童业态、生活配套、男装鞋包零售业绩靠后。热点切换导致租户调改比例较高，为新签品牌创造议价空间。
收入分化：奥特莱斯及社区商业占优，购物中心整体持稳
2024年消费REITs营收同比均值+12%，业态分化明显。嘉实物美消费（社区商业）营收同比+50%，底层资产大成项目基本走出大租户提前退租影响，推动租金表现修复。华夏首创奥莱（奥特莱斯）同比+24%，稀缺市场供应及高性价比优势带来更强运营效能。传统购物中心表现温和，华夏华润商业+5%、中金印力消费+8%、华夏大悦城商业+1%，华夏金茂商业-14%、华安百联消费-2%。
租金单价走势涨跌互现：嘉实物美消费+46.6%、华夏首创奥莱+30.5%大幅提升；华夏华润商业+5.1%、华夏大悦城商业+6.5%温和上涨；华夏金茂商业-11.6%、华安百联消费-15.8%承压下行。但2024年下半年租金单价较上半年有所修复。出租率保持97%以上高位，平均97.7%同比提升2.9个百分点，强于租金单价表现，说明以价换量策略有效保障了出租率。租金收入占营收比例区间63%-88%，是核心收入来源。
超额完成目标：EBITDA+4%，派息完成率101%-110%
2024年EBITDA同比增幅均值4%，略低于收入增速。华夏首创奥莱+19%、嘉实物美消费+36%领跑，华夏华润商业持平、中金印力消费+1%，华夏金茂商业-14%、华安百联消费-7%、华夏大悦城商业-10%承压。
从预测完成率看，嘉实物美消费营收完成率120.1%、EBITDA完成率132.8%；华夏首创奥莱营收完成率125.4%、EBITDA完成率141.7%，超预期幅度最大。购物中心中华夏华润商业营收完成率102.5%、EBITDA完成率112.2%表现最佳。Q4 EBITDA利润率整体环比有所下降，可能与年底加大推广营销力度有关，中金印力消费利润率与收入同步环比增长体现运营效能提升。
派息角度，7只消费REITs全数完成年度可供分配金额目标，完成率区间101%-110%。华夏首创奥莱109.5%、华夏金茂商业104.9%、中金印力消费103.5%、华夏大悦城商业103.9%、华夏华润商业102.7%、嘉实物美消费101.4%、华安百联消费101.0%。
市场表现：全数跑赢指数，差异化运营打造估值溢价
2024年以来，8只消费REITs自上市至今均跑赢REITs指数。嘉实物美消费涨幅58.6%（超额53.2%）、华夏首创奥莱38.6%（超额31.7%）、华夏华润商业34.4%（超额27.9%）、华夏大悦城商业31.8%（超额22.1%）。超预期业绩表现及品牌优势兑现为估值溢价。
股息率视角，2024年对应的可供分配金额派息率基本稳定在3.8%-4.5%。华夏华润商业股息率最低（3.8%），体现商管品牌溢价；嘉实物美消费和华安百联消费最高（4.5%）。运营稳健、管理机构具品牌溢价的项目更具估值优势。
华泰证券看好华夏首创奥莱（奥特莱斯业态优势+收入上行通道）、华夏大悦城商业（引入区域首店Salomon/HOKA等户外品牌）、中金印力消费（Q4收入环比+4.3%，引进名创优品等强势品牌）、华夏华润商业（高奢品牌矩阵+局部改造完成后下半年收益有望环比增长）。
消费REITs 2024年核心指标完成率| REIT | 营收完成率 | EBITDA完成率 | 派息完成率 |
|---|
| 华夏首创奥莱 | 125.4% | 141.7% | 109.5% |
| 嘉实物美消费 | 120.1% | 132.8% | 101.4% |
| 华夏华润商业 | 102.5% | 112.2% | 102.7% |
| 中金印力消费 | 103.0% | 105.8% | 103.5% |
| 华夏大悦城商业 | 102.5% | 109.3% | 103.9% |
