国海证券2025年房地产展望报告指出，2025年商品房销售面积预计达10.0亿平方米，同比增长4.6%，结束连续三年的下滑趋势。城中村改造货币化安置和收储商品房用作保障性住房是影响需求的核心变量，叠加因城施策政策持续优化，政策组合拳将助力市场止跌回稳。一线城市预计增幅31.7%，二线城市增幅26.6%，三四线城市仍面临6.8%的下滑压力。本报告基于分城市能级销售面积测算法，系统展望2025年各线城市房地产市场走势。
2025年全国商品房销售面积预计10.0亿平方米，同比增长4.6%
据国海证券测算，2025年商品房销售面积将回升至10.0亿平方米，增速回升至4.6%，有望结束自2022年以来的连续下滑。2024年全年商品房销售面积预计约9.6亿平方米，同比下降14.4%。其中2024年一线城市销售面积约4352万平方米（-9.5%），二线城市约27561万平方米（-17.2%），三四线城市约63738万平方米（-13.4%）。
分城市能级看，2025年一线城市预计增幅31.7%，销售面积达5730万平方米，占比提升至5.7%；二线城市预计增幅26.6%，销售面积达34880万平方米，占比34.9%；三四线城市预计降幅6.8%，销售面积达59435万平方米，占比59.4%。市场延续能级分化态势，一二线城市是核心受益者，三四线城市回暖相对较慢。
表：分线城市销售面积占比及增速预测| 城市能级 | 2025年销售面积（万平） | 同比增速 | 占比 |
|---|
| 一线城市 | 5,730 | +31.7% | 5.7% |
| 二线城市 | 34,880 | +26.6% | 34.9% |
| 三四线城市 | 59,435 | -6.8% | 59.4% |
| 全国合计 | 100,045 | +4.6% | 100% |
一线城市：政策全面放宽+城中村改造，销售面积预计+31.7%
一线城市人口众多、产业成熟、需求旺盛。经济实力强、工作机会多、城市配套设施完善、医疗教育资源丰厚，对人才购房定居的吸引力强。2024年起一线城市政策放松力度凸显——优化限购区域、调整普宅认定标准、下调首付比例、下调利率，商品房销售将继续受益。
供给端，“好房子”建设持续推进，“白名单”项目扩围增效，城中村改造盘活核心区土地。前期在全国其他城市政策大幅放松的背景下，一线城市保持一定克制性。随着政策全面放宽、城中村改造稳步推进，一线城市需求将集中释放。预计2025年一线销售面积5730万平方米，同比增长31.7%。
二线城市：人口流入+返乡置业，预计+26.6%
二线城市需求主要来自三方面：城市间人口流动（周围三四线城市人口流入二线城市买房）、周边乡镇购房需求（基础设施落后的乡镇居民在城市置业）、年轻人口返乡置业。2023年常住人口城镇化率66.2%，仍处于较快发展阶段，根据联合国数据，截至2030年预计年均仍有1100万农村人口转变为城镇常住人口。
二线城市中，除杭州、西安、南京等省会城市外，也有苏州、青岛等经济强市。这些城市生活压力小于一线，产业发展仍有空间，对年轻人吸引力持续增强。随着城中村改造货币化安置落地，二线城市销售面积将有力增长，预计2025年达34880万平方米，同比增长26.6%。
三四线城市：虹吸效应持续，预计-6.8%
三四线城市产业支撑薄弱、人口流失严重。过去销售面积大幅增长主要是因为政策宽松和棚改货币化创造了需求。未来随着更高能级城市政策进一步优化，三四线城市可能面临“虹吸效应”，销售占比将逐步回归棚改前水平。
需求主要由本地居民住房、外地务工人员置业、返乡置业、周边乡镇购房四方面支撑。预计2025年三四线销售面积59435万平方米，同比下降6.8%。发达城市群的三四线城市人口仍有流入，而不在城市群、都市圈的中西部、东北等缺乏核心城市的地区，三四线城市人口持续大幅净流出，后市面临较大压力。
