1619家购物中心、330800+营业门店、空置率从10.5%升至11.6%、开关店比0.93——2025年中国购物中心市场正处于温和收缩的“挤泡沫”阶段。餐饮是唯一净增长的业态，以霸王茶姬为代表的新中式茶饮和以MANNER为代表的精品咖啡逆势扩张；零售业态则显著收缩，服装（0.78）、鞋履（0.66）成为重灾区。汇客云与中国连锁经营协会联合发布的这份报告，基于全国13座重点城市的实地走访数据，系统呈现了实体商业的结构性调整图谱。
2025购物中心空置率报告的核心数据全景
2025购物中心空置率报告覆盖全国66个城市、1619家购物中心，研究期间从2024年初至2025年底，通过实地走访采集了超过33万条门店记录。核心数据显示：营业中门店从研究初期的336300+个减少至330800+个，空置率从10.5%上涨至11.6%，增长1.1个百分点。录得关闭门店79000+个，新开门店73200+个，整体开关店比0.93——意味着每关闭10家门店的同时仅开出约9家，市场处于小幅净收缩阶段。
连锁品牌占比略微下滑，从研究初期的211400+家降至206600+家，减少4800+家，在已开业门店中的占比下降0.4%。餐饮门店数量增加1200+个，餐饮业态整体占比上升0.79%；零售业态门店占比从59.35%下滑到58.51%，下降0.84%。研究期末，1619个商业场所拥有38373+个门店，整体空置率11.6%。
开关店比与空置率的分布特征
四成购物中心开关店比1.0，多数处于动态平衡区间
开关店比在0.8-1.2之间的购物中心占比超过一半，其中0.8-1.0区间最多，1.0-1.2区间次之。大部分购物中心的品牌调整以“维稳”为主，开店与关店规模接近，未出现剧烈波动。仅约四成购物中心开关店比大于1.0，品牌扩张仍属少数。散点分布显示，绝大多数购物中心集中在“关闭<40家、新开<60家”的区间，市场以小规模调整为主，而非大规模洗牌。
六成购物中心空置率<15%，开业年限与定位影响显著
从开业年限看，1-3年培育期风险最高，异常值较高，反映新开业购物中心出现开业率不足或培育失败；3-5年是黄金稳定期，中位数最低（约6%），箱体最紧凑，说明运营3-5年的购物中心普遍进入成熟期；而5年后老化效应不明显，关键在于是否及时调改。从商场定位看，奢华/高端商场中位数仅4%-5%，箱体极窄，即使在消费降级背景下仍有较强承租能力；中端市场竞争异常激烈，异常值最密集，上四分位数高达14%；平价商场整体空置率中位数21%，单体购物中心中位数达29%。从商业面积规模看，规模越大空置率越可控，大型购物中心具有区域垄断性，对品牌吸引力强。
重点13城样本结构与业态格局
13城走访样本与业态结构分布
重点走访13城包括上海218家、北京108家、成都102家、杭州85家、广州66家、重庆63家、深圳53家、南京52家、合肥51家、武汉50家、郑州40家、宁波27家、苏州23家。抽样比例从10%（苏州）到44%（合肥）不等。截至研究期末，全国购物中心业态呈现“零售主导、餐饮稳固、体验补充”的格局——零售业态虽在收缩但仍是门店占比最大的业态（58.51%），是购物中心的基本盘；餐饮业态占比持续上升（约22%），成为各商业场所的“客流引擎”；娱乐和服务业态占比较小（约19%），承担提升消费者黏性和停留时长的功能。
