库存问题是本轮房地产周期中亟待解决的核心矛盾之一。东吴证券测算显示，截至2024年底全国商品住宅广义库存高达83.3亿平方米，对应去化周期124个月。其中已成交未开工土地库存66.4亿平方米（去化99个月）、已开工未竣工库存12.3亿平方米（18个月）、竣工库存4.5亿平方米（7个月）。东吴证券在2025年度策略中指出，专项债收储（存量土地+存量商品房）是解决库存问题的重要手段，收储价格在一定程度上能够成为周边区域的价格底限，稳定民众的房价预期。
全国商品住宅库存83.3亿平方米——去化周期124个月
商品住宅库存主要来源于三类：已成交未开工的土地库存、已开工未竣工库存以及竣工库存。我们通过2003年以来的住宅用地累计成交面积测算值扣减商品住宅累计新开工面积来计算已成交未开工的土地库存；通过商品住宅累计新开工面积扣减累计销售面积及竣工面积来计算已开工未竣工库存。
测算结果显示，截至2024年底，已成交未开工的土地库存66.4亿平方米（去化99个月）、已开工未竣工库存12.3亿平方米（18个月）、竣工库存4.5亿平方米（7个月），总库存83.3亿平方米，总去化周期124个月。远超国际公认的合理库存水平，库存问题是压制房价和行业信心的核心因素。
收储政策路径——专项债收储存量土地与存量商品房
本轮政策中供给端去库存的核心工具是专项债收储。2024年10月财政部明确"允许专项债券用于土地储备"和"支持收购存量房，加大保障性住房供给"。
收储存量土地方面，专项债收购房企积压的偏远或去化困难的未开工土地，房企获取资金后可获取新出让的具备位置和去化优势的土地，土地出让金回流政府。此路径相较于收购存量房，对政府的现金流正向贡献更强，并有效减轻收储方运营压力。专项债收购存量土储节奏有望领先于收购存量房。
收购存量商品房方面，2024年5月央行设立3000亿元保障性住房再贷款，预计撬动银行贷款5000亿元。截至2024年底仍有较大资金待投放，2025年细则有望进一步优化升级。12万亿化债组合拳后地方政府财政能力改善，有望加速收储资金落地。
收储的"价格锚定"效应——稳定房价预期
2014年房地产周期中，政策对楼市销售基本面起效的逻辑链条为：去化周期下降→供需关系改善→房价预期稳定→购房需求释放→进一步去库存，形成"量-价-供需"的正向循环。
当前房价大幅下降，悲观的房价预期严重制约了购房需求。投资需求显著减少，刚性和改善需求观望情绪严重。收储价格在一定程度上能够成为周边区域的价格底限，构成价格锚定作用，稳定民众的房价预期。一方面收储解决部分开发商库存，另一方面收储对价格的锚定效应能够稳定房价预期，促进市场稳定运转后进入主动去库存阶段。
收储落地仍需解决的障碍
尽管政策方向明确，收储落地仍面临挑战。收购价格方面，收储价格若过低，开发商参与意愿不足；若过高，则存在国有资产流失风险。项目选择方面，收储主要投向能够产生收益的项目（项目本身能实现资金"自平衡"），并非普遍适用，偏远或去化困难的项目可能仍难以被收储。
财政资金方面，虽然专项债和再贷款提供了资金来源，但地方政府财政能力差异较大，收储规模和节奏存在不确定性。借鉴美国经验，国家信用尽早介入是市场恢复的关键。若后续收储政策力度进一步加码，或参考海外设立专门机构或基金，有望进一步加速行业库存出清和供需格局改善。
全国商品住宅库存结构及去化周期
表：全国商品住宅库存结构及去化周期（截至2024年底）| 库存类型 | 库存面积（亿平方米） | 去化周期（月） | 库存来源 |
|---|
| 已成交未开工土地库存 | 66.4 | 99 | 2003年以来住宅用地累计成交-累计新开工 |
| 已开工未竣工库存 | 12.3 | 18 | 累计新开工-累计销售-累计竣工 |
| 竣工库存 | 4.5 | 7 | 累计竣工-累计销售（现房口径） |
| 总库存 | 83.3 | 124 | 三项合计 |
