2022年5月国务院办公厅19号文的发布，标志着存量资产盘活从地方探索上升为国家战略。2023年下半年以来，依托“中央一揽子化债政策”支持，城投公司债务成本和期限结构显著优化，但新增融资受限导致流动性压力仍突出，盘活存量资产成为破局关键。中诚信国际在专题研究中将存量资产盘活路径归纳为处置型、重整型和融资型三大类，并指出城投公司应根据存量资产的现金流特征选择适配的盘活路径，而非“一刀切”式推进。
处置型盘活——“一次性”回笼资金的最快捷径
处置型盘活通常适用于剥离非主责主业资产，以及为缓解短期流动性压力而处置部分优质资产，其本质是“一次性”盘活。具体手段包括产权交易所公开挂牌、协议转让、以物抵债等。
产权交易所转让程序正规、要约对象可不局限于当地。2021年广西北港物流通过北部湾产权交易所公开挂牌转让钦州北港物流99%股权，最终由湖南民营企业摘牌，实现了29.37公顷海域使用权及存量厂房等在建工程的资产盘活。协议转让模式灵活性更强、门槛更低，如云南省信用增进有限公司2022年以110亿元对价将滇中引水公司33.54%股权转让给中国中铁。
在省政府债务化解负总责背景下，省属国有资本投资运营公司亦积极参与地州存量资产处置。贵州国资公司通过资产收购、资金拆借等形式向贵阳城投等提供流动性支持，但部分被增信对象存在非标风险事件，已累计计提风险准备金7.36亿元，需警惕债务风险由下向上蔓延。
重整型盘活——从“低效”到“高效”的价值再造
重整型盘活适用于有一定现金流但盈利不及预期的存量资产，如运营不及预期的厂房、商业，闲置房屋，存在“烂尾”风险的在建工程等。其本质是通过资源整合、改扩建、功能再开发、PPP、混改、AMC等方式丰富存量资产业务属性，提升盈利能力。
资源整合方面，伊犁州2020年成立伊犁文化旅游产业集团，整合那拉提、喀拉峻两个5A级景区，通过内部资源聚集实现“1+1>2”的效果。中新建电力通过作价入股、表决权委托等形式整合兵团电力资源，兵团国资委将47.39%股权对应的表决权委托天富集团行使。
改扩建方面，北京市西城区新动力金融科技中心将原动物园服装批发市场升级改造为“新一代智慧城市综合体”。天津港保税区海港区域城市更新项目以国开行为牵头行完成85亿元银团贷款。PPP方面，TOT已成地方政府盘活存量资产重要路径，截至2024年12月发改委已公开特许经营项目166个，TOT模式60个占比36.14%，水利行业占比63.33%最高。
融资型盘活——优质资产的二次融资通道
融资型盘活的本质是利用存量资产进行二次融资，适用于有稳定现金流入的优质资产，手段包括REITs、资产证券化等。公募REITs具有强制分红特征（要求90%以上分红），首次发行评估净值不低于10亿元，近三年经营净现金流为正。
截至2024年8月末，42只基础设施公募REITs完成首发募资，资产类型由初期的收费公路、产业园、仓储物流和污水处理四大类扩容至水利、保障性租赁住房、消费基础设施、新能源等13个领域。城投参与公募REITs主要集中于东部发达地区，以行政层级较高的省级平台为主。
传统ABS产品发行门槛相对较低，城投参与较多的主要是收费收益权ABS和CMBS。成都交投停车费收益权ABS是全国首单以占道停车泊位收费收益权为基础的ABS产品，发行规模8.64亿元。余杭创新海创园CMBS发行总额13.01亿元，产品期限18年。类REITs方面，浙江沪杭甬高速公路类REITs项目规模63.17亿元，期限3+3+3+3年。持有型不动产ABS是新兴品种，建信住房租赁基金ABS发行规模11.7亿元，总期限66年。
三大盘活路径适用资产特征与操作要点对比
表：处置型/重整型/融资型三大盘活路径对比| 路径类型 | 适用资产特征 | 核心手段 | 本质特征 | 代表案例 |
|---|
| 处置型 | 非主责主业资产、短期流动性压力下的优质资产 | 产权交易所、协议转让、以物抵债 | “一次性”盘活 | 北港物流99%股权转让、滇中引水股权转让 |
| 重整型 | 有一定现金流但盈利不及预期的厂房/商业/在建工程 | 资源整合、改扩建、PPP、混改、AMC | 价值再造、提升盈利 | 伊犁文旅整合、北京新动力金融科技中心、TOT项目 |
| 融资型 | 有稳定现金流的优质资产 | REITs、ABS、类REITs、持有型不动产ABS | 二次融资 | 深圳安居REITs、成都交投ABS、浙江沪杭甬类REITs |
