房地产行业2026年度策略报告：新模式下的投资机会-251215（36页）.pdf

1、相关研究房地产行业2026年度策略报告：新模式下的投资机会投资要点：二、2026年展望：进入磨底阶段，新发展模式加速推动.11（二）新发展模式可能加速推动，17（一）企稳后，地产板块表现突出.20（二）头部房企有超额收益，22一、基本面回顾：新旧模式转换期我国房地产市场正处于新旧模式转换的关键时期，基本面表现有波动，也有亮点，需要客观看待。1)我国房地产市场正从大规模增量建设为主转向增存并重的发展阶段，二手房对新房的替代作用增强，新房销售规模下降；2）“严控增量”下，新增供给减少、开发投资出现阶段性下降是政策和市场共同作用的结果；3）在新的供需平衡形成前，价格可能也会出现一定调整。2025年，

2、我们看到，商品房销售、投资、价格仍有波动。2025年1-10月，全国商品住宅销售面积累计同比7.0%，商品住宅销售额累计同比.9.4%，房地产开发投资累计同比14.7%，新开工面积累计同比19.9%，竣工面积累计同比16.9%02025年10月，70大中城新建商品房价格指数同比下滑2.6%，二手房价格指数同比下滑5.4%同时也看到，1）二手房成交同比保持增长，带动新房mathbfalphacdotmathbf+二手房销量稳定。2025年1-10月，全国二手房交易网签面积的同比增长4.7%，二手房在交易总量中的占比提升至44.8%（2021年之前占比20%左右）。整体看，2025年1-10月，全

3、国新建商品房和二手房交易总量同比下降1.9%，总需求并未明显收缩；2）好房子销售表现亮眼。30个重点城市10月平均开盘去化率为34%，但10月各地高得房率、产品力较强的四代宅、新规项目仍然实现热销，首开去化率平均81%，好房子项目去化率高于城市平均。（一）新旧模式转换期，部分数据仍有波动商品房销售投资和新房二手房价格仍有波动。2025年1-10月，全国商品住宅销售面积累计同比7.0%，商品住宅销售额累计同比.9.4%，房地产开发投资累计同比14.7%，新开工面积累计同比19.9%，竣工面积累计同比16.9%。2025年10月，70大中城新建商品房价格指数同比下滑2.6%,二手房价格指数同比下滑

4、5.4%01.商品房销售、投资仍有波动2025年以来，我国新房市场销售规模有所下降。2025年1-10月，全国商品住宅实现销售面积6.03亿平米，累计同比7.0%（2024年14.1%)：实现商品住宅销售额6.07万亿元，累计同比.9.4%（2024年17.6%）。(divcenter)图1、全国商品住宅销售面积及同比(/divcenter)2025年以来，开发投资仍有双位数降幅，这是各地落实严控增量和市场自发调整的结果。2025年1-10月，房地产开发投资累计7.36万亿元，同比-14.7%(2024全年-10.6%)；累计新开工面积4.91亿平米，同比19.9%（2024全年23.0%），

5、累计竣工面积3.49亿平，同比16.9%（2024全年-27.7%）。且核心城市中优质地块占比提升。土地供应缩量提质下也带动土地成交楼面价大幅上行，给新房价格一定支撑。2025年1-10月全国土地成交楼面价4155元/平米，较2024年增长17%，一线/二线/三四线住宅用地成交楼面价分别为37720/7142/2141元/平米，较2024年+28%/+21%/-5%2.新房二手房价格仍有一定调整2025年以来，新房二手房价格仍有调整。2025年10月，70大中城新建商品房价格指数当月同比下滑2.6%，一/二/三四线分别同比下滑0.8%/2.0%/3.4%；70大中城二手房价格指数当月同比下滑5

6、.4%，一/二/三四线分别同比下滑4.4%/5.2%/5.7%（二）新模式的部分亮点显现在新旧模式转换期，数据有阶段性波动，但我们也看到新模式的部分亮点逐步显现：1)二手房成交同比保持增长，带动新房cdot+二手房销量稳定；2025年1-10月，全国二手房交易网签面积的同比增长4.7%，全国新建商品房和二手房交易总量同比下降1.9%，总需求并未出现明显收缩；2)好房子销售表现亮眼。30个重点城市10月平均开盘去化率为34%，但10月各地高得房率、产品力较强的四代宅、新规项目仍然实现热销，首开去化率平均81%，好房子项目去化率高于城市平均。1.二手房成交有韧性，成交占比提升2025年以来二手房成