【交银国际证券】房地产行业2026年展望：在新平衡中拥抱拐点与复苏-251203（22页）.pdf

1、此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博搜寻 NH BCM 或 登录研究部网站 https:/ 交银国际研究交银国际研究 行业剖析行业剖析 2025 年 12 月 3 日2026 年展望：在新平衡中拥抱拐点与复苏年展望：在新平衡中拥抱拐点与复苏中国内地房地产：“十五五”开局之年，寻找新均衡。中国内地房地产：“十五五”开局之年，寻找新均衡。展望2026年，我们预计行业在政策大力托举下探索新的发展模式，整体虽仍或面临一定挑战，但“好房子”和“好城市”带来的结构性机会已显现。我们预计 2026年全国商品房销售面积将为 9.0-9.5

2、亿平方米区间（对比 2024 年的约 9.7亿平方米）同时，由于销售面积和全国平均房价的结构性调整（部分被高端项目入市对冲），我们预计全国商品房销售金额预计将在约 10-11 万亿元人民币，其中包括约 8-9 万亿元人民币商品住宅销售。投资建议：投资建议：我们对中国内地房地产的偏好排序为：估值不高的国企/国企背景开发商拥有一/二线城市土地储备的民企龙头其他民企开发商。中国香港房地产：拥抱拐点与复苏的到来。中国香港房地产：拥抱拐点与复苏的到来。经历多年调整后，我们认为以下变化是市场复苏的关键支撑：1）宏观不确定性的改善（尤其是降息）；2）政策环境的重大宽松；3）基础需求驱动因素的回归。我们认为复

3、苏是循序渐进的过程，预计投资者将优先布局住宅板块的复苏；其次是优质零售资产；最后是核心写字楼。我们预计住宅租金水平 2026 与 2027 年按年均增长约 3%，而正向净租金回报率与降息将提升用户购买力并刺激投资需求，因此我们预计住宅价格在 2026/2027 年分别上涨 5%/5%。另外，在本地消费情绪企稳与入境旅客增加的支持下，我们认为零售板块正处于复苏轨道，预计未来12个月核心地段零售租金温和增长，社区商场租金增长约 35%，而写字楼空置率已见顶，核心 CBD 连续八个季度录得正净吸纳量，我们预计租金企稳并为 2026 年反弹奠定基础。投资建议：投资建议：综合各项信号与证据显示，中国香港

4、实体市场正在触底或即将迎来反转。我们预计其内在价值将逐步释放，投资者若能在周期早期阶段进行布局，将有望捕捉到即将到来的重估行情。对于选股，我们选择新鸿基地产（16 HK/买入买入）作为住宅复苏的高质量代理标的，我们预计其将在未来 12 年受益于板块复苏及多重重估催化因素。估值概要估值概要 资料来源：FactSet，交银国际预测 数据截至2025年12月2日 行业与大盘一年趋势图行业与大盘一年趋势图 资料来源：FactSet 房房地地产产行行业业公公司司名名称称股股票票代代码码评评级级目目标标价价收收盘盘价价-每每股股盈盈利利-市市盈盈率率-市市账账率率-股股息息率率FY25EFY26E FY2

5、5E FY26E FY25E FY26EFY25E(当当地地货货币币)(当当地地货货币币)(报报表表货货币币)(报报表表货货币币)(倍倍)(倍倍)(倍倍)(倍倍)(%)安博PLD US买入134.94128.933.8964.31533.129.92.342.353.2新鸿基地产16 HK买入111.70100.507.5427.89013.312.70.470.463.7华润置地1109 HK买入35.3030.643.5753.7797.87.40.690.654.7恒基地产12 HK买入32.6829.681.9122.06915.514.30.450.446.1领展房托823 HK买入

6、45.7037.082.7022.52913.714.70.590.617.3万国数据9698 HK买入47.6432.68-0.0360.141NA211.1NANANA周大福创建659 HK买入8.567.660.7290.82310.59.30.750.7412.4碧桂园服务6098 HK买入9.546.470.8530.8716.96.70.530.528.7越秀地产123 HK买入6.794.540.6800.7786.15.30.290.287.2新世界发展17 HK买入9.706.830.1980.36534.518.70.100.100.0中海物业2669 HK买入6.304.