【华源证券】REITs系列报告：REITs表现分化，关注稳健资产-251124（11页）.pdf

1、请务必仔细阅读正文之后的评级说明和重要声明请务必仔细阅读正文之后的评级说明和重要声明证券研究报告证券研究报告固收定期报告固收定期报告hyzqdatemark证券分析师证券分析师廖志明SAC：S赵孟田SAC：S联系人联系人REITsREITs 表现分化，关注稳健资产表现分化，关注稳健资产REITs 系列报告投资要点：投资要点：近一个月（近一个月（10/16-11/1510/16-11/15，下同），下同）REITsREITs 全市场成交额和换手率较全市场成交额和换手率较 1010 月低点有所修月低点有所修复复。10 月下旬以来，REITs 全市场的周度成交额均维持在 27 亿元以上，较 10 月

2、低点有较大程度修复（10/6-10/12 REITs 全市场单周成交额仅为 7.02 亿元）；活跃度方面，10 月下旬以来 REITs 全市场周度换手率均维持在 0.5%以上，较上月低点同样有较大程度修复（10/6-10/12 REITs 全市场单周换手率仅 0.31%）。消费、保租房类等分子端现金流更加稳定的资产类型表现占优消费、保租房类等分子端现金流更加稳定的资产类型表现占优。截至 11/15 已上市的 REITs 项目中，近一个月有 45 只 REITs 月线收涨、29 只收跌。从涨跌项目数量来看，近一个月园区、仓储物流、能源类 REITs 下跌项目数量占比分别为 85%、60%、50%

3、，下跌项目平均跌幅分别为 5.6%、2.9%、1.8%；消费、保租房类 REITs 项目多数近一个月收涨（消费类上涨项目数为 11/12，保租房类上涨项目数为 7/8）。在审及获批待发在审及获批待发 R REITsEITs 项目情况项目情况：截至 2025/11/18，审核阶段的首发首发 REITsREITs 项目项目概况如下：已受理 REIT 项目共 1 单、已问询项目 3 单、已反馈项目 5 单。近一个月，易方达广西北投高速公路 REIT 于 11/4 成功受理，山证晋中公投瑞阳供热 REIT 于11/6 收到上交所反馈意见，华夏安博仓储 REIT 目前已完成网下询价与战略投资者缴款。截至

4、 2025/11/18，在审及获批待发的扩募或新购入项目扩募或新购入项目的的 REITsREITs 项目项目共 12单，其中 1 单已问询、2 单已反馈、2 单已过审，另有 7 单注册生效待发行。REITsREITs 打新收益空间收窄，关注稳健资产打新收益空间收窄，关注稳健资产。20252025 年以来上市年以来上市 REITsREITs 项目虽上市首项目虽上市首日涨幅明显高于往年，但一级认购情绪高涨导致单次配售比例下降，最终体现为单日涨幅明显高于往年，但一级认购情绪高涨导致单次配售比例下降，最终体现为单次打新收益的明显降低。次打新收益的明显降低。2025 年以来上市 REITs 项目的上市首

5、日平均涨幅为24.76%，显著高于往年（21-24 年分别为 9.06%、17.11%、4.00%、4.10%），且2025 年以来上市的 18 只 REITs 项目中有 13 只上市首日涨幅在 25%及以上。但一级认购情绪高涨导致网下有效认购份额确认比例明显下降，从而导致投资者单次打新的期望收益率反而降低。假定投资人的打新份额上市首日全部卖出，2025 年以来上市的 18 个项目中，有 11 个项目的单次打新收益不足 0.2%；而 2024 年以来上市的 29 个项目中，有 14 个项目的单次打新收益在 0.2%以上。对于 REITs 而言，不同资产之间的分化表现或将仍是后市的主要特征，从过

6、去一个月的表现来看，消费、保租房消费、保租房等分子端现金流更加稳定的资产，市场表现明显优于其他资产类型 REITs。两单新上市的数据中心数据中心 REITs 近一个月也有不错表现（近一个月润泽+4.4%、万国+4.9%），目前 IDC 项目整体经营保持平稳、剩余运营期限较长，上架率/计费率 25Q3 维持高位，也是值得关注的品种选择。风险提示风险提示：1 1）数据来源和数据处理偏误风险；）数据来源和数据处理偏误风险；2 2）底层资产运营收益不及预期的风）底层资产运营收益不及预期的风险；险；3 3）REITsREITs 项目上市后二级市场表现不及预期的风险。项目上市后二级市场表现不及预期的风险。