房地产行业专题报告：地产止跌回稳进展如何？-251122（15页）.pdf

1、房地产行业专题报告地产止跌回稳进展如何？方正证券研究所证券研究报告一、关键数据表现：高基数扰动下的真实趋势辨析开发投资仍处于负区间：1-10月全国房地产开发投资完成额同比下降14.7%，住宅投资下降13.8%；新开工面积同比降19.8%，反映房企“保交付、控开工”策略持续，投资信心修复仍需时间。销售数据受高基数拖累，内生改善隐现：1-10月商品房销售面积、销售额同比分别下降6.8%和9.6%，但较去年同期降幅收窄9.0和11.3个百分点。10月单月销售面积同比-19.6%，主因2024年四季度政策脉冲导致的高基数效应。库存连续去化，但同比仍增：商品房待售面积连续8个月环比下降，10月末较9月减

2、少322万平方米；然而待售面积同比仍增3.3%，去库存政策仍具发力空间。二、结构分化特征：从“城市梯度”到“多重筛选”，指引结构性布局城市分化加剧，核心城市凸显韧性：一线城市新房价格同比降幅（left(-0.8%right)小于二三线，上海新房价格同比逆势上涨5.7%；二三线城市房价跌幅虽未扩大，但复苏动能偏弱。土地市场仅上海、杭州等热点城市保有溢价成交热度。产品与企业呈“双重筛选”逻辑：改善型住宅抗跌性显著优于刚需产品；央国企及低负债企业销售表现更优，去化率领先。资源向“核心城市+优质产品+稳健主体”集聚，直接映射至资本市场的估值分层。三、政策效果评估：销售端初现成效，投资端传导仍慢需求端政

3、策部分起效：限购放松、房贷利率下行支撑核心城市需求释放，但高基数下表观改善被稀释。融资支持尚未有效传导至投资端：房企到位资金同比降9.7%，国内贷款降1.8%，“白名单”机制资金重点用于“保交付”，导致拿地意愿持续低迷，10月土地溢价率降至年内新低（.2.7%）。产业链影响分明：竣工链（建材、装修）受益于“保交付”策略，确定性高于新开工链；销售若持续回暖，后周期消费（家电、家居）有望迎来阶段性机会。四、展望与投资策略：聚焦边际改善，规避总量博弈趋势判断：随着高基数效应消退，未来3-6个月销售同比跌幅或逐步收窄，但价格仍承压，投资回暖滞后性强。行业步入“量稳价弱”的筑底通道，复苏节奏取决于销售持

4、续性及信用环境改善。风险提示：货币政策宽松不及预期、利率下行不及预期、居民收入增速修复不及预期。1高基数下的销售与库存表现2025年10月统计局全国房地产开发和销售核心数据，已经体现去年高基数效应对地产数据的扰动。在“因城施策”持续深化、房企融资端支持力度不断加大的背景下，行业筑底节奏如何把握？投资端与销售端的背离背后暗藏怎样的宏观逻辑？城市及产品分化态势对证券投资有何指引？尤其值得关注的是，去年926政策后形成的高基数是否显著影响本月数据表现？10月地产数据已公布，从整体来看最核心的特征是什么？结合去年926政策后的高基数背景，如何客观解读关键指标表现？核心数据特征今年10月数据最核心的特征

5、可概括为“总量承压未改，边际改善显韧性，基数扰动致表观偏弱”，“总量筑底+结构优化”的格局进一步确认。结合基数因素看，三组核心指标需重点拆解：第一组是投资端数据，深度调整态势延续。今年1-10月全国房地产开发投资完成73563亿元，同比下降14.7%；其中住宅投资56595亿元，下降13.8%。房屋新开工面积49061万平方米，同比下降19.8%，降幅较1-9月有所扩大，且处历史低位。这直接反映房企“保交付、控开工”的核心策略未变，投资端信心修复仍需时间，内生疲软特征明显。而从投资端当月数据表现看，地产开发投资完成额当月同比和住宅投资完成额当月同比，跌幅都超过了23%，从而对整个固定资产投资形

6、成拖累。(divcenter)图表1：地产投资增速情况(单位：%)(/divcenter)第二组是销售端数据，边际改善需结合基数辩证看待。今年1-10月商品房销售面积71982万平方米，同比下降6.8%；销售额69017亿元，下降9.6%，累计同比降幅较1-9月均有所扩大，但是相比去年同期降幅，已分别收窄9个和11.3个百分点，内生改善趋势其实存在。而从今年10月当月的商品房销售面积和销售额来看，同比增速分别为-19.6%和-25.06%，当月同比跌幅明显扩大。2025年“银十”成色表观平淡，10月新房销售当月同比明显下滑，这很大程度上受去年926政策后市场短期脉冲形成的高基数影响一去年同期政