房地产行业政府收储系列研究（4）：土地收储专项债发行提速-251014（5页）.pdf

1、 请务必阅读正文之后的免责条款部分 股票研究股票研究 行业跟踪报告行业跟踪报告 证券研究报告证券研究报告 股票研究/Table_Date 2025.10.14 土地收储专项债发行提速土地收储专项债发行提速 Table_Industry 房地产房地产 Table_Invest 评级：评级：增持增持 Table_Report 相关报告相关报告 房地产第 41 周成交回落，假期出游因素不改回稳趋势2025.10.12 房地产第 40 周成交涨跌互现，市场对后期政策仍有预期2025.10.07 房地产TOP100 房企 2025 年 9 月销售数据点评2025.10.02 房地产第 39 周成交继续回

2、升，市场回暖有望持续2025.09.28 房地产RWA 代币：房地产投融资潜在创新新星2025.09.25 政府收储系列研究（4）table_Authors 姓名 电话 邮箱 登记编号 涂力磊(分析师)021-23185710 S0880525040101 谢皓宇(分析师)010-83939826 S0880518010002 黄可意(分析师)010-83939815 S0880525070021 本报告导读：本报告导读：3Q25，土地收储新增规划减少土地收储新增规划减少，但，但实际到位资金提速，展望后续资金的进一步落地。实际到位资金提速，展望后续资金的进一步落地。投资要点：投资要点：Tabl

3、e_Summary 投资建议：投资建议：维持“增持”评级。维持“增持”评级。考虑 4Q 进入高基数期，我们认为维稳要求及四中背景下，政策逻辑依旧明显。建议关注城市更新和收储等政策落地情况。推荐：1）开发类：A 股-万科 A、保利发展、招商蛇口、城建发展、滨江集团、金地集团；H 股-中国海外发展、建发国际集团；2）商住类：华润置地、龙湖集团；3）物业类：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正；4）文旅类-华侨城 A。3Q25 新增土地收储规划减少，规模扩张新增土地收储规划减少，规模扩张节奏放缓，累计节奏放缓，累计拟收储金额拟收储金额突破突破 6100 亿元。亿元。根据中指数据

4、，截至 3Q25，全国各地拟使用专项债收购闲置土地共 4687 宗，对应拟收储面积 2.5 亿平方米，合计拟收储金额约 6145 亿元，其中，3Q25 新增拟收储金额 1318 亿元，环比下滑 58.4%。从各省市表现看，累计收储规模 TOP3 的分别为浙江（843 亿元）、广东（740 亿元）和重庆（505 亿元）。从被收购地块的特征上看，与上半年保持一致，即：一方面，“新地块”占比依旧维持高位，拿地时间在 20202024 年的地块占比为 78.5%，其中20212023 年的占比为 61.2%；另一方面，折价率（收储价/成交价）均值为 0.8，各折价段 0.91、0.80.9、0.70.

5、8、0.50.7、0.5 以下的占比分别为 34.1%、22.1%、18%、17.5%、6.3%。相反，相反，3Q25 专项债发行提速，专项债发行提速，单季度单季度实际落地资金实际落地资金突破突破 900 亿元亿元。根据中指数据，截至 3Q25，全国共发行土地收储专项债 1950 亿元，覆盖拟收储金额的 32%，较上半年提升 12pct（截至 2Q25，覆盖率为 20%）。其中，3Q25 新增发行 989 亿元，即从节奏上看，实际到位资金落地显著提速。但是，从绝对规模上，仍有空间：一方面，目前仅 8 省市落实了专项债发行，均为专项债“自审自发”试点地区，其中覆盖比例 TOP3 的分别是湖南（3

6、78 亿元，96%）、江苏（243亿元，83%）和广东（486 亿元，66%）；另一方面，截至 9 月底，地方新增专项债发行总额约 3.7 万亿元，其中用于土地收储的金额占比仅约 5.3%。展望四季度，将继续重点关注规模化推进，尤其是专项债的落地进展望四季度，将继续重点关注规模化推进，尤其是专项债的落地进程。程。从 2025 年初开始大力推进收储以来，存量土地收购已基本形成了可复制、可推广的操作范式，目前实际到位资金规模仍落后于拟收储规模。此外，考虑到收储对于城市库存水平存在显著调整效果，随着规模的扩大，收储结构也将成为区域市场修复的重要参考，目前一二线城市的拟收储金额和专项债发行规模分别占全