中海物业（2669.HK）-港股公司首次覆盖报告：规模盈利双升高质量外拓构筑长期价值-250922（25页）.pdf

1、房地产房地产/房地产服务房地产服务 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1/25 中海物业中海物业（02669.HK）2025 年 09 月 22 日 投资评级：投资评级：买入买入（首次首次）日期 2025/9/19 当前股价(港元)5.100 一年最高最低(港元)7.190/4.630 总市值(亿港元)167.48 流通市值(亿港元)167.48 总股本(亿股)32.84 流通港股(亿股)32.84 近 3 个月换手率(%)25.84 股价走势图股价走势图 数据来源：聚源 规模盈利双升，高质量外拓构筑长期价值规模盈利双升，高质量外拓构筑长期价值 港股公司首次覆盖报告港股公司首次覆盖报告

2、齐东（分析师）齐东（分析师）胡耀文（分析师）胡耀文（分析师）杜致远（联系人）杜致远（联系人） 证书编号：S0790522010002 证书编号：S0790524070001 证书编号：S0790124070064 在管项目规模持续提升在管项目规模持续提升，盈利能力持续改善盈利能力持续改善，维持维持“买入”评级“买入”评级 中海物业隶属于中建集团旗下中国海外集团，关联方拿地稳健销售市占率明显提升，交付资源充足且项目能级不断提升。公司在管项目规模持续提升，伴随亏损项目退出、高端住宅陆续交付等项目结构调整，盈利能力有望持续改善。我们预计公司 2025-2027 年归母净利润为 16.1、17.6、1

3、9.6 亿元，对应 EPS 为 0.49、0.54、0.60 元，当前股价对应 PE 为 9.5、8.7、7.8 倍，首次覆盖，给予“买入”评级。收入利润保持增长，派息比例提升收入利润保持增长，派息比例提升 公司上市以来收入利润均保持增长，2019-2024 年收入和利润复合增长率分别为23.1%和 25.7%，基础物管收入占比超 70%，仍为公司主要收入来源。公司 2024年利润增速高于收入增速，销售毛利率和净利率分别提升0.7pct、0.5pct至16.6%、10.8%，主要系基础物管毛利率提升。公司 2019-2023 年分红比例保持在 30%左右，2024 年提升至 35.8%，但相较

4、主流物企派息率相对较低。物管规模稳健增长，高质量扩张卓有成效物管规模稳健增长，高质量扩张卓有成效 截至2024年末，公司在管面积4.31亿平，同比增长7.4%，其中关联方占比60.6%，住宅占比 71.3%。公司 2024 年新签面积 7410 万方，其中第三方占比 63.3%；新签合约额达 44.4 亿元，新签单价同比提升 21.6%。公司关联方中国海外发展 2024年权益销售规模行业第一，市占率提升至 3.21%，拿地金额 806 亿元，拿地规模行业第一，其中一线城市占比 77%。增值业务发展多元化，租赁及协销业务带动增长增值业务发展多元化，租赁及协销业务带动增长（1）住户增值业务：主要通

5、过“优你互联”子品牌来实现，2019-2024 年收入复合增长率达 28.6%，近两年由于毛利率相对较低的社区零售、集采团购和家居装饰业务收入占比大幅增加，拉低了整体毛利率。（2）非住户增值业务：受地产销售下行影响，近两年业务收入和毛利率下降，后续主要发力工程服务业务。（3）停车位服务：与关联方中国海外发展、中海宏洋签署框架协议进行车位买卖，受地产销售影响，近两年收入有所下降。风险提示：风险提示：三方拓展放缓、关联公司经营不及预期、房地产销售下行。财务摘要和估值指标财务摘要和估值指标 指标指标 2023A 2024A 2025E 2026E 2027E 营业收入(百万元)13,051 14,0

6、24 15,273 16,448 17,656 YOY(%)15.1 7.5 8.9 7.7 7.3 净利润(百万元)1,343 1,511 1,612 1,760 1,961 YOY(%)18.0 12.5 6.7 9.2 11.4 毛利率(%)15.9 16.6 17.0 17.4 18.0 净利率(%)10.4 10.8 10.8 11.0 11.5 ROE(%)32.6 29.6 30.5 23.8 20.5 EPS(摊薄/元)0.41 0.46 0.49 0.54 0.60 P/E(倍)11.4 10.1 9.5 8.7 7.8 P/B(倍)3.7 3.0 2.9 2.1 1.6 数