【国盛证券】房地产开发2025W11：两部门联合发布专项债用于土地储备执行细则-250316（15页）.pdf

1、证券研究报告|行业周报 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 gszqdatemark 房地产开发房地产开发 2025W11：两部门联合发布专项债用于土地储备执行细则两部门联合发布专项债用于土地储备执行细则 两部门联合发布专项债用于土地储备执行细则，引导资金资源向优质地区两部门联合发布专项债用于土地储备执行细则，引导资金资源向优质地区倾斜，推动止跌回稳。倾斜，推动止跌回稳。3 月，自然资源部、财政部联合发布关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知（自然资发202545 号，以下简称 45 号文），在发债要求及资金使用主体、完善专项债券申报审核流程、做好资金和收益的综合

2、平衡、严格监督管理等 4 方面作出具体指引，更好支持运用专项债券开展土地储备工作。我们认为，此次明确在非“自审自发”试点地区，择优安排发行，结合“自审自发”试点地区，将引导资金资源向核心城市等优质地区倾斜。同时明确“专项债券资金可在同一土地储备项目内不同地块之间调剂使用”、“合理确定专项债券用于土地储备的发行期限”，预计将给予地方更多的调整空间、更灵活地安排收回存量闲置土地。我们预计在 45 号文的指引下，未来各地方特别是自审自发试点地区将进一步公示拟收回土地清单，对推动房地产止跌回稳发挥积极作用。行情回顾：行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为本周申万房地产指数累计变动幅度为 0.5%，

3、落后沪深 300 指数 1.11 个百分点，在 31 个申万一级行业排名第 28 名。新房：新房：本周本周 30 个城市新房成交面积为个城市新房成交面积为 183.1 万平方米，环比提升万平方米，环比提升 8.7%，同比提升同比提升 4.2%，其中样本一线城市的新房成交面积为 53.4 万方，环比+22.4%，同比+32.7%；样本二线城市为 86.9 万方，环比+7.4%，同比-5.1%；样本三线城市为 42.8 万方，环比-2.4%，同比-2.3%。二手房：二手房：本周本周 14 个样本城市二手房成交面积合计个样本城市二手房成交面积合计 247.6 万方，环比增长万方，环比增长6.7%，同

4、比增长，同比增长 38.1%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为104.6 万方，环比 7.8%；样本二线城市为 114.4 万方，环比 5.5%；样本三线城市为 28.6 万方，环比 7.8%。信用债：信用债：根据 wind 统计数据，本周（3.10-3.16）共发行房企信用债 9 只，环比减少 15 只；发行规模共计 90.39 亿元，环比减少-124.72 亿元，总偿还量 157.05 亿元，环比减少 46.99 亿元，净融资额为-66.66 亿元，环比减少 77.73 亿元。投资建议：投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入

5、深水区，如我们 2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过 2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3 二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为 2025 仍然是以政策为核心主

6、导力量，板块主做政策 beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面 alpha 公司：A 股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；H 股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；（2）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等；（3）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等；（4）转型概念系：张江高科、中华企业等等；（5）中介：贝壳。风险提示：风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。增持增持（维持维持）行业走势行业走势 作者作者 分析师分析师 金晶金晶 执业证书编号：S068052