房地产行业华夏金茂商业REIT价值分析：聚焦新兴城市布局潜力商圈-250523（17页）.pdf

1、 请务必阅读正文之后的免责条款部分 股票研究股票研究 行业专题研究行业专题研究 证券研究报告证券研究报告 股票研究/Table_Date 2025.05.23 聚焦新兴城市聚焦新兴城市，布局布局潜力潜力商圈商圈 Table_Industry 房地产房地产 Table_Invest 评级：评级：增持增持 华夏金茂商业华夏金茂商业 REIT 价值分析价值分析 table_Authors 涂力磊涂力磊(分析师分析师)谢皓宇谢皓宇(分析师分析师)白淑媛白淑媛(分析师分析师)021-38676666 021-38676666 021-38676666 登记编号登记编号 S0880525040101 S0

2、880518010002 S0880518010004 本报告导读：本报告导读：消费消费 REITs 政策端打通资产证券化路径、资金端追逐确定性收益、资产端沉淀核心政策端打通资产证券化路径、资金端追逐确定性收益、资产端沉淀核心区位价值，逆势上涨本质是政策红利释放与市场理性博弈的结果。区位价值，逆势上涨本质是政策红利释放与市场理性博弈的结果。投资要点：投资要点：Table_Summary 国内首批消费基础设施公募国内首批消费基础设施公募 REITs 之一，于之一，于 2024 年年 3 月月 12 日在上日在上海证券交易所上市海证券交易所上市。华夏金茂商业 REIT（基金代码：508017），基

3、金募集总额 10.68 亿元（单价 2.670 元/份），战略投资者占比 75.48%（其中中国金茂关联方占 62.80%），网下和公众投资者分别占17.16%和 7.36%。2024 年，2024 年和 2025 年 1 季度年化现金流分派率分别为 4.78%、4.41%。长沙长沙新兴商圈凭借规划红利和消费外溢持续扩容新兴商圈凭借规划红利和消费外溢持续扩容,其中其中梅溪湖商圈梅溪湖商圈表现尤为突出表现尤为突出。未来三年，长沙市将以建设“国际消费中心城市”为目标，积极打造“消费友好型城市”。长沙传统核心商圈以五一商圈为首。首层租金高达 600-1,050 元/月/平方米，但部分老旧项目面临设施

4、老化问题，出租率在 85%-99%之间波动。新兴商圈中，梅溪湖商圈表现尤为突出，经过十余年发展已跃升为城市商业新中心。首层租金 200-330 元/月/平方米，空置率低至 3%-8%（全市最低）。市府商圈因高端消费群体聚集，租金达 230-400 元/月/平方米，出租率 90%-96%。相比之下，远郊的大托、望城商圈受区位限制，租金和出租率均处低位（150-210 元/月/平方米，80%-85%出租率）。长沙览秀城为梅溪湖商圈长沙览秀城为梅溪湖商圈出租率最高的商业物业出租率最高的商业物业，展现强劲运营韧展现强劲运营韧性和稳定增长潜力。性和稳定增长潜力。作为金茂商业体系内运营成熟的标杆购物中心，

5、项目定位“一站式品质潮流购物公园”，聚焦 26-40 岁家庭及青中年客群，覆盖周边 58.78 万居民、18 万高端产业人群及 7 万教育群体，年均客流量超千万人次。竞品对比中，长沙览秀城以 98%出租率居区域首位，高于步步高梅溪新天地（96%）、华润欢乐颂 Outlets（约90%）等竞品。商场首层租金 167 元/月/平低于周边竞品（200-300元/月/平）。依托金茂大会员体系实现跨业态流量整合以及通过品牌调改（引入优衣库、海底捞等），2020-2025 年主力店和专门店租金单价分别由 27.5、118.7 元/月/平提升至 34.2、156.8 元/月/平，出租率从 85.8%持续攀升

6、至 98.8%。华夏金茂商业华夏金茂商业 REIT 估值处于行业中等偏低水平，估值处于行业中等偏低水平，其底层资产的高其底层资产的高出租率、稳定现金流及运营优化潜力支撑长期价值。出租率、稳定现金流及运营优化潜力支撑长期价值。截至 2025 年 5月 16 日，从估值层面上来看，华夏金茂商业 REIT 的 P/FFO 为 25.98倍，略高于华安百联（25.57 倍）和中金印力（25.79 倍），接近行业均值（26.55 倍），反映市场对其运营现金流定价相对中性；其 P/NAV为 1.34 倍，低于均值（1.45 倍），存在一定折价空间。底层资产长沙金茂览秀城出租率稳定在 98%以上，2025