房地产开发行业2024开发房企年报综述：行业全面亏损头部房企依然具备显著竞争优势-250520（24页）.pdf

1、证券研究报告|行业专题研究 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 gszqdatemark 房地产开发房地产开发 2024开发房企开发房企年报年报综述：综述：行业全面亏损，头部房企依然具备显著竞争优行业全面亏损，头部房企依然具备显著竞争优势势 2024 年，开发房企逐步走出结转高峰，行业整体营收规模开始萎缩；盈利能力不年，开发房企逐步走出结转高峰，行业整体营收规模开始萎缩；盈利能力不断弱化及房价下跌带来减值压力，行业出现大面积亏损；房企在融资销售两端承断弱化及房价下跌带来减值压力，行业出现大面积亏损；房企在融资销售两端承压下，在手现金也延续较快下降速度。压下，在手现金也延续较快下降

2、速度。我们统计了全行业 168 家开发房企财务数据。2024 年，开发房企整体实现营收 4.33 万亿元（人民币，同比-19.2%，下同）；实现净利润-3763 亿元（较 2023 年-19 亿元大幅下行）；实现归母净利润-3740 亿元（-771.4%）。利润率方面，2024 年开发房企整体毛利率为 15.3%（-1.9pct）；归母净利润率为-8.6%（-7.8pct）。期内，168 家开发房企实现归母净利润为正有68 家，亏损有 100 家；归母净利润增长的仅 38 家，下降的有 130 家。流动性方面，期末开发房企在手现金规模为 1.63 万亿元（-19.4%）。重点国央企在营收、盈利

3、重点国央企在营收、盈利等方面承压等方面承压，但相较行业整体依然但相较行业整体依然具备具备显著显著竞争优势。竞争优势。我们选取 14 家房企分析，国央企及混合所有制 11 家，民企 3 家。核心结论如下：2024 年重点国央企营收同比年重点国央企营收同比-7.4%，重点民企同比，重点民企同比-22.9%。房企主要根据过去2-3 年新房销售完成结转的时点确认收入，因此在 2021 年全国新房销售见顶回落后，房企营收规模趋势承压是可预见的。而过往销售表现相对领先的头部房企，可结转资源相对充足，因此营收表现也会更有韧性。考虑到全国新房销售持续下行且尚未见底，我们预计未来 2-3 年房企营收均会进一步承

4、压，但头部国央企营收仍将继续领先行业，alpha 属性突出。2024 年重点国央企毛利率为年重点国央企毛利率为 14.6%（-2.3pct），剔除万科后为，剔除万科后为 15.6%（-1.8pct）；重点民企毛利率为；重点民企毛利率为 16.4%（-1.2pct）。近年来房企毛利率持续下降，主要是往年高价地项目结转，特别是 2020、2021 年获取的项目；新房价格的持续下行，影响毛利润规模。2024 年重点房企延续往年继续计提资产减值，且减值力度较以往更大。年重点房企延续往年继续计提资产减值，且减值力度较以往更大。重点国央企计提资产减值规模为 422.7 亿元，重点民企计提规模为 38.8

5、亿元。从范围来看，2024 年重点 14 家房企全部都计提了资产减值。根据我们测算，资产和信用减值对 2024 年净利润平均拖累幅度为 40.0%。重点房企全面的减值计提，是拖累 2024年全年盈利的核心因素之一。我们认为，对于仍在核心城市核心区域持续拿地的、货值年限结构优异的、过往减值计提相对充分的头部房企，其未来减值的压力也会相对较轻；但考虑到目前新房市场量价尚未完全企稳，主要房企减值释放可能并不完全。2024 年重点房企归母净利润继续下滑，国央企同比年重点房企归母净利润继续下滑，国央企同比-95.7%（剔除万科金地后同（剔除万科金地后同比比-26.9%），民企同比），民企同比-15.0%

6、。从利润率角度看，2024 年重点国央企和民企的归母净利润率分别为 0.2%（剔除万科金地后为 4.1%）、4.8%。在行业下行环境下，销售见顶回落影响结转收入规模，新房价格疲软影响利润率水平，叠加房企持续计提减值，导致房企利润规模持续数年下滑。我们认为，本轮持续拿地、融资顺畅、布局核心的房企在本轮周期中竞争格局受益，有望领先行业企稳。但目前销售规模下行、毛利率低位、房价不确定性带来的减值压力等因素仍存，利润规模整体仍有压力。此外，历史包袱无论是通过结算还是减值的方式出清，出清较多的房企更快见底。融资：融资：头部国央企公开债务融资渠道基本畅通头部国央企公开债务融资渠道基本畅通，重点国央企 20