建筑装饰行业地产、建筑建材、轻工联合深度研究报告：地产链正当配置时-210816（26页）.pdf

1、行业展望：预计21 年销售+5%、开工-3%、竣工+19%销售：销售表现韧性十足，预计21 年销售面积、金额分别同比+5%、+8%2021 年上半年全国商品房销售面积和销售金额分别为 8.9 亿平、9.3 万亿，分别同比+27.7%、+38.9%，剔除去年同期疫情因素导致的低基数影响，销售面积和销售金额分别较 2019 年同期+17.0%、+31.4%，双双创历史新高，表现超预期靓丽。但从单月数据来看，2-6 月商品房销售同比分别为+104.9%、+38.1%、+19.2%、+9.2%、+7.5%，单月销售同比高位回落，主要源于去年同期基数逐步走高以及二季度以来房贷额度收紧对销售有所拖累。从结

2、构来看，6 月东部区域销售增速回落较快，中部区域仍保持两位数增长，且涨幅略有扩大，西部和东北区域连续三个月保持个位数增长。展望全年，考虑到：1)融资新规下房企积极推盘销售促回款改善报表意愿仍较强;2)贷款新规下按揭额度收紧对需求产生负面影响;3)大周期角度行业已经处于需求周期顶部区域;4)上半年销售表现靓丽，并创历史新高，对全年销售表现形成支撑;5)下半年基数逐步抬高下，单月销售同比涨幅预计持续收窄并由正转负。综合之下，预计2021 年全年销售偏强仍将延续，我们预计全年销售面积和销售金额分别+5%、+8%。中期来看，考虑到集中供地政策调整将对房企拿地形成正向推动，由于新开工滞后于拿地通常 6

3、个月左右，预计 2021 年下半年的拿地边际改善或将对 2022 年上半年的开工、推盘及后续销售形成正向拉动。开工：土地成交走弱对21 年新开工形成拖累，但预计22H1 有所改善从拿地到新开工的关系来看，一般新开工滞后于拿地 6 个月左右。反映到数据上，2017年之前，统计局口径房屋新开工单月同比增速滞后于百城住宅类土地成交面积(拿地)单月同比增速约 6 个月。但在 2017 年年初之后，新开工增速滞后于拿地增速有所延长，其背后原因源于限价、资金收紧等因素，导致拿地到开工的时间有所延长。所以当期开工不仅要追朔到 6 个月之前的拿地，更可能要追朔到 12 个月之前的拿地。此外，考虑到拿地项目大小

4、差异，比如较大项目需要分期开工，导致整体拿地对开工的传导有所延后。综合之下，拿地到开工的传导关系，用移动平均数据来表现更为恰当。我们将拿地开工分别做 2 个季度和 4 个季度的移动平均，发现通过拿地估算的新开工与实际新开工较为拟合。据百城土地成交数据显示，2020Q4、2121Q1、2121Q2 住宅类土地成交面积同比分别+6.8%、-11.6%、-18.1%，分别较上年同期-12.6pct、+0.7pct、57.4pct，土地成交明显走弱，主要源于三条红线限制以及行业融资收紧影响。考虑到经济不确定性增加下保投资诉求增强、低库存下强调扩大一二线城市土地供给以及第二批集中供地规则调整，预计后续拿地或呈低位有所修复趋势。考虑到拿地到开工传导关系的平滑，并通过 2QMA新开工面积滞后 2QMA 土地成交面积 2Q 的方式，预计 21Q3-22Q2 新开工面积单季度同比分别为-7.0%、-10.0%、-6.0%、-5.0%。