房地产行业：海外典型租赁REITs产品及国内品牌租赁公寓专题报告乘REITs之风展租赁宏业-210805（42页）.pdf

我国已发行多只租赁住房类 REITs 产品租赁住房 REITs 是以租赁型住房(含公寓)为底层资产的不动产信托投资基金。 因租赁住房行业具有前期资金投入大、资金周转慢、盈利周期长、租金收入稳定等特征，REITs 等金融工具的采用利于开拓租赁行业融资渠道、激发租赁住房市场潜力。目前我国暂未发行租赁住房公募 REITs，租赁物业主要通过三种证券化模式融资：轻资产的租金收益权 ABS、重资产的 CMBS 和类 REITs。上述三种模式 1)主要区别在于底层资产物业产权控制与否及其后续带来的收益来源差异。2)相同处在于物业持有人均可通过资产证券化拓宽融资渠道;同时投资者通过证券化方式将房地产资产分割，进而以较低的门槛参与商业地产投资。以房企系长租公寓类 REITs 构架为例，其交易结构为：1.原始权益人设立私募基金，同时私募基金直接或间接持有项目公司股权并向项目公司或项目公司股东发放委托贷款;2. 资产支持专项计划通过发行资产支持证券募集资金，并以资金收购和持有私募基金份额，从而获取项目公司股权及债权;3.专项计划基础资产为私募基金份额，以底层资产的经营净收益支付私募基金的债权和股权分红，并通过对基础资产的处置用以分配投资者本金。