海外房地产研究系列：次贷危机前后（2006-2012年）美国房价和股价复盘-241125（21页）.pdf

1、 敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告|行业深度报告 2024 年 11 月 25 日 推荐推荐（维持）（维持）海外海外房地产房地产研究系列研究系列 总量研究/房地产 本文尝试回答以下本文尝试回答以下 5 5 个问题：（个问题：（1 1）次贷危机次贷危机前后（前后（20062006-20122012）美国房价变化）美国房价变化的进程有什么特点，新房和二手房价格变化趋势有何异同？（的进程有什么特点，新房和二手房价格变化趋势有何异同？（2 2）为何）为何 20092009-20122012新房与二手房价格变化趋势存在明显背离，需求端和供给端各有什么影响？（新房与二手房价格变化趋势存在明显背离，需求

2、端和供给端各有什么影响？（3 3）美国何时开始全面救市，什么因素触发了政策的出台，采取了哪些措施，如何美国何时开始全面救市，什么因素触发了政策的出台，采取了哪些措施，如何进行评价？（进行评价？（4 4）美国头部房企股价是如何表现的，为何多数房地产股会领先二）美国头部房企股价是如何表现的，为何多数房地产股会领先二手房价格三年于手房价格三年于 20092009 年初见底？年初见底？20092009 年后房地产板块超额收益表现如何？（年后房地产板块超额收益表现如何？（5 5）为什么不同房企股价表现出现分化，甚至少数股票在为什么不同房企股价表现出现分化，甚至少数股票在 20092009 年后还会创新低

3、？年后还会创新低？Q1：次贷次贷危机前后美国房价变化特点？新房和二手房价格变化趋势有何异同？危机前后美国房价变化特点？新房和二手房价格变化趋势有何异同？（1）全局：2006 年中-2012 年初，美国房价指数累计跌幅 27%，由“三年加速下跌+三年波动下行”构成，前后不同；（2）结构：二手房价 2012 年初见底，新房价格则早三年于 2009 年初筑底，2009-2012 期间新房、二手房价格背离。Q2：为何：为何2009-2012新房与二手房价格变化趋势存在明显背离？新房与二手房价格变化趋势存在明显背离？（1）需求端：a.全局：总购房需求于 2009 年初基本企稳，领先收入三年，净租金回报率

4、与房贷利率之差由负转正或是重要影响因素；b.2009-2012 三年间，新房市场量缩价升，二手房量升价跌，需求变化难以解释二者价格趋势及背离。（2）供给端：a.新房：较低的库存及主体信用修复促使新房价格于 2009 年初便筑底回升；b.二手房：2009-2012 全美失业率高企叠加 to C 救助政策效果有限，抛售和法拍房供给明显增加，二手房库存难以压降，因此二手房在 2009-2012需求企稳的情况下仍呈现价格下跌。供应端或主导该阶段价格变化及差异。Q3：美国何时开始全：美国何时开始全面救市，什么因素触发了政策的出台，如何进行评价？面救市，什么因素触发了政策的出台，如何进行评价？2008 秋

5、美国开始集中救市，购房的杠杆水平或倒逼救助时间表。回看 2009 年初 C 端救助政策出台较晚且救助范围较窄，使得高失业率传导至高违约率，致供给难降。在后来 2020 年疫情期间吸取该教训，阻断了失业率向违约率的传导。Q4：2006-2012期间美国头部房企股价表现期间美国头部房企股价表现如何如何，为何多数房地产股会领先二，为何多数房地产股会领先二手房价格三年于手房价格三年于2009年初见底？年初见底？2009年后房地产板块超额收益表现如何？年后房地产板块超额收益表现如何？典型房企股价早于房价指数三年于 2009 年初筑底反弹，或受益于信用预期修复和新房价格企稳；2009 上半年超额收益明显，

6、2009-2012 期间每轮大幅回调后又出现超额收益但逐次收窄，期间股价和 PB 都没有回到前低。随 2012 年二手房价进入右侧上行，股价再现持续超额收益。少数公司在 2009 年后继续创新低。Q5：为什么少数地产股在：为什么少数地产股在2009年后还会创新低？年后还会创新低？或受拿地方式、投资并购节奏、资产质量、资产处置空间等因素影响，尤其在周期不明朗阶段进行并购或对股价见底时点形成拖累。风险提示：风险提示：单个样本与总量情况或存在偏离、对资产价格变化的归因或存在局单个样本与总量情况或存在偏离、对资产价格变化的归因或存在局限性、第三方数据或存在统计偏差等。限性、第三方数据或存在统计偏差等。