房地产行业2023年报综述：开发业务仍在寻底持有物业价值释放-240505（25页）.pdf

1、 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。1 证券研究报告 房地产房地产 2023 年报综述年报综述：开发业务仍在寻底，：开发业务仍在寻底，持有物业价值释放持有物业价值释放 华泰研究华泰研究 房地产开发房地产开发 增持增持 (维持维持)房地产服务房地产服务 增持增持 (维持维持)研究员 陈慎陈慎 SAC No.S0570519010002 SFC No.BIO834 +(86)21 2897 2228 研究员 刘璐刘璐 SAC No.S0570519070001 SFC No.BRD825 +(86)21 2897 2218 研究员 林正衡林正衡 SAC No.S05705

2、20090003 SFC No.BRC046 +(86)21 2897 2087 联系人 陈颖陈颖 SAC No.S0570122050022 +(86)755 8249 2388 联系人 戚康旭戚康旭 SAC No.S0570122120008 +(86)21 2897 2228 行业走势图行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐重点推荐 股票名称股票名称 股票代码股票代码 目标价目标价 (当地币种当地币种)投资评级投资评级 城建发展 600266 CH 5.17 买入 招商蛇口 001979 CH 12.18 买入 建发股份 600153 CH 12.91 买入 滨江集团 002

3、244 CH 7.76 买入 建发国际集团 1908 HK 19.03 买入 华润置地 1109 HK 42.23 买入 中国海外发展 688 HK 19.77 买入 龙湖集团 960 HK 15.46 买入 越秀地产 123 HK 7.16 买入 保利物业 6049 HK 39.68 买入 华润万象生活 1209 HK 33.60 买入 滨江服务 3316 HK 23.80 买入 招商积余 001914 CH 15.12 买入 万物云 2602 HK 26.86 买入 资料来源：华泰研究预测 2024 年 5 月 05 日中国内地 专题研究专题研究 看好看好后续后续基本面基本面修复修复，具备

4、核心资源和产品溢价的，具备核心资源和产品溢价的头部房企头部房企将将更更受益受益 房地产行业在经历了一轮大浪淘沙后，23 年头部房企仍在逆势中坚守市场。在政策循序渐进释放行业利好的背景下，我们看好市场信心和基本面修复，我们预计核心城市布局深厚以及具有产品溢价能力的头部房企将更为受益。重点推荐：1）A 股开发：城建发展、招商蛇口、建发股份、滨江集团；2）港股开发：建发国际集团、华润置地、中国海外发展、龙湖集团、越秀地产；3）物管公司：保利物业、华润万象生活、滨江服务、招商积余、万物云。业绩业绩：利润率持续下探利润率持续下探，短期业绩仍面临短期业绩仍面临调整压力调整压力 23 年，14 家样本房企（

5、以下称“总体房企”）营收同比+4.5%，增幅较 22年走阔 1.3pct，主要得益于结转节奏，营收增速高基数下走阔。总体房企的利润率自 2019 年以来持续下探，仍在探底过程中，主要由于 23 年结转的项目大部分是房企于 2019-21 年获取的高地价项目，另外过去两年地产处于弱复苏行情，大部分房企都进行了价格促销行为，导致盈利空间进一步挤压。当前总体房企业绩储备相对较薄，开发业务的结转利润率仍处于探底阶段，展望 2024 年，我们预计总体房企在业绩端仍将继续面临较大的调整压力。销售销售：央国企表现相对领先，弱供给下央国企表现相对领先，弱供给下 24 年销售或承压年销售或承压 23 年总体房企

6、的全口径合同销售金额同比-3.3%，虽有所下滑，但仍优于百强房企销售平均降幅 18%，14 家样本房企中仅 7 家房企的销售额实现正增长，且均为央企和地方国企。根据 2023 年度业绩公告/业绩发布会内容，在不考虑当年新获取项目于当年供货前提下，8 家样本房企 2024 年计划总供货同比-17%，其中计划新推货源同比-20%。展望 2024 年，由于整体供给偏弱，我们预计总体房企销售端将面临一定的调整压力。扩张：扩张：以销定投，腾换优质资产以销定投，腾换优质资产 23 年，尽管土地成交规模仍在缩减，但样本房企的拿地金额和拿地强度均较 22 年低基数下有所提升，扩张动作边际略微好转。截至 23