房地产专题研究：1H26土地市场总结-“K形分化”中的土地市场-260711（18页）.pdf

核心结论速览： “点状高热”不等于市场整体回暖：5-6月北上广深杭出现大量高溢价率地块（深圳粤海街道151%、杭州永久河单元79%），但全国成交建面/金额仍同比-21%/-13%，三四线城市溢价率仅2%-4%。“点状高热”更多反映供地节奏错配，而非房企对未来的乐观判断。 核心城市供地节奏是拿地强度的核心变量：百强房企拿地强度从39%降至30%，并非信心回落，而是核心城市供地偏少、偏晚导致预算消耗不充分。下半年核心城市供地增加后，拿地强度有望修复。 央国企拿地份额已升至83%：其中非城投地方国企占比同比+10个百分点至30%，城投公司+5个百分点至17%。民企和混合所有制房企份额被进一步挤压。 TOP10房企拿地集中度创2020年以来新高：57%的拿地份额集中在10家头部房企手中，TOP11-30房企份额被明显蚕食。行业资源加速向头部集中。 保利置业的“少而精”策略值得关注：只在深圳、上海、武汉各获取1宗宅地，但楼面价同比+210%、溢价率同比+69个百分点至86%，城市能级和地块质量提升最为显著。 二线城市内部出现明显分化：深圳、广州、杭州热度较高；北京及成都、宁波、合肥、厦门、南京、武汉等热度下滑。房企在二线城市的布局选择更加审慎。H2：“点状高热”的成因与实质——供地节奏错配而非趋势反转。现象：5-6月核心城市高溢价率地块频现。4月以来，北上广深杭五大核心城市土地供应开始放量。5-6月五座城市共有50宗涉宅地块成交，其中18宗溢价率超30%。深圳粤海街道地块溢价率151%，前海合作区南山街道地块114%，宝安区新安街道地块99%；杭州永久河单元地块79%，九堡单元地块62%；广州洛浦街地块55%。实质：供地节奏错配引发的短期博弈。“点状高热”并不意味着房企对于未来新房去化转向乐观。核心原因是：主流房企拿地战略谨慎且趋同，拿地预算高度倾斜于核心城市，而上半年核心城市供地节奏偏晚，导致主流房企拿地力度普遍不足、补库存意愿较强，因此在核心城市加速供地后引发了激烈竞争。未改变全国总量收缩格局。5-6月全国涉宅用地成交建面/金额仍然同比-21%/-13%，即便一线城市部分地块表现突出，一线城市成交建面/金额仍然同比-22%/-5%。三四线城市溢价率仍然维持在2%-4%的低位，并未出现明显改善。H2：房企拿地行为解码——为何越聚焦、越激烈？拿地强度回落是供给端因素。1H26百强房企权益拿地金额3,360亿元，同比-34%，权益拿地强度同比-9个百分点至30%，回落至2023-2024年的水平。拿地强度的回落并不意味着百强房企对于未来新房销售的信心回落，更多是因为核心城市供地偏少、偏晚。央国企主导地位持续强化。央国企合计占到83%的拿地份额。非城投地方国企/城投公司占比为30%/17%，同比+10/+5个百分点；央企占比36%，同比-7个百分点；民企和混合所有制房企占比仅12%和6%。民企在土地市场的参与度持续走低。TOP10房企集中度创新高。TOP10房企涉宅用地权益拿地金额占百强房企的比例为57%，同比+2个百分点，已上升至2020年以来的最高水平。TOP11-30房企的份额被蚕食较多。行业资源加速向头部集中。投资偏好高度趋同。TOP10房企拿地高度聚焦杭州、上海、广州、深圳、北京五大核心城市，合计占77%。五大核心城市之外，TOP10房企布局较多的基本都是二线城市和强三线城市。投资偏好的高度趋同是导致核心城市土地竞争激烈、溢价率高企的直接原因。H2：城市分化图谱——哪些城市在“缩圈”？哪些在“出圈”？热度上升的城市。深圳、广州、金华、青岛、无锡、长沙、福州、石家庄、上海、杭州等土地市场热度相对更高。其中深圳和广州溢价率出现大幅提升。杭州虽然成交总价和楼面价均下滑，但溢价率同比微增至35.6%，在TOP30城市中排名第二。热度下滑的城市。一线城市中的北京，以及成都、宁波、合肥、厦门、南京、武汉等多个二线城市热度出现下滑。这些城市多数处于气泡图第三象限——成交金额和楼面价双双同比下降，且溢价率同比下降。“缩圈”趋势持续。1H26成交金额破百亿的城市只有14个（同比减少5个）。TOP10/30城市集中度较2025年全年进一步提高至46%/70%。头部城市“缩圈”趋势仍在持续。H2：标杆房企拿地策略解析。案例一：保利置业——“少而精”的极致演绎。保利置业1H26只在深圳、上海、武汉各获取1宗宅地，但均是高溢价率的热点地块。楼面价同比+210%，溢价率同比+69个百分点至86%，在各房企中最为突出。这种“少而精”的策略说明，在核心城市土地竞争日益激烈的情况下，与其广泛布局，不如集中资源获取少数高质量地块。案例二：越秀地产——拿地金额逆势增长。越秀地产是少数权益拿地金额和楼面价双双同比上升的房企之一。公司在核心城市的深耕策略使其能够在土地市场逆势补库。案例三：华润置地——规模与质量兼顾。华润置地权益拿地金额同比上升，但楼面价同比下跌，溢价率同比下降且绝对水平不高。说明公司在保持相对较高拿地规模的同时，在城市布局或地块选择上没有完全“随大流”，具有一定的差异化布局能力。案例四：滨江集团——深耕杭州的代价与收获。滨江集团尽管拿地溢价率同比-10个百分点，但31%的溢价率在TOP30房企中仍排到第五。这与公司深耕的杭州市场竞争激烈息息相关——杭州溢价率35.6%在TOP30城市中排名第二。深耕核心城市意味着必须接受更高的拿地溢价。H2：房企投资行动指南。核心公式：核心城市聚焦度 × 拿地时机把握 × 产品力兑现 = 土地投资效率。三大策略路径：1. “少而精”策略（参考保利置业）：只在少数核心城市获取高溢价率热点地块，牺牲数量换取质量。适用对象：资金实力有限但追求项目利润率的房企。2. “规模优先”策略（参考华润置地）：保持相对较高的拿地规模，在城市布局和地块选择上适度分散，不完全“随大流”。适用对象：追求规模增长和持续经营的头部房企。3. “深耕聚焦”策略（参考滨江集团）：在单一核心城市深度耕耘，接受较高的拿地溢价，换取品牌溢价和去化速度。适用对象：在特定城市具备品牌和资源优势的区域龙头。时机把握建议： 上半年核心城市供地偏少、偏晚导致竞争过度集中，下半年供地增加后竞争烈度可能有所缓解。 关注北京及成都、宁波、合肥、厦门、南京、武汉等热度下滑城市的“错峰”机会——这些城市并非没有优质地块，只是当前市场关注度较低。 三四线城市仍应以销定投，避免盲目下沉。避坑指南： 避免在“点状高热”中追高——高溢价率地块并不意味着高利润率，需算好账。 避免忽视二线城市内部分化——同样是二线城市，深圳/广州热度高企，成都/南京/武汉热度下滑，选城比选地更重要。 关注“缩量提质”城市的机会——第二象限城市（成交金额降、楼面价升）供给收缩但质量提升，可能存在结构性机会。延伸阅读。以上为报告核心趋势分析，如需获取完整报告详细数据及全部案例，请访问下载页下载完整PDF报告。FAQ区块。Q1：5-6月核心城市的高溢价率成交意味着什么？A：主要反映供地节奏错配——上半年核心城市供地偏少、偏晚，而主流房企拿地预算高度倾斜于核心城市，导致集中供地后竞争激烈。并不代表房企对市场整体转向乐观，全国总量仍在收缩。Q2：百强房企拿地强度为何降至30%？A：主要受供给端影响——核心城市供地偏少、偏晚，房企拿地预算消耗不充分。并非信心回落，下半年供地增加后有望修复。Q3：央国企拿地份额已占83%，民企还有机会吗？A：民企拿地份额仅12%，且仍在下降。但在部分二三线城市或城市更新等特殊领域，民企仍有机会。核心城市公开市场拿地已基本被央国企主导。Q4：哪些二线城市值得关注？A：深圳、广州、杭州热度较高。北京及成都、宁波、合肥、厦门、南京、武汉等热度下滑，可能存在“错峰”机会。Q5：保利置业的“少而精”策略有何启示？A：只在少数核心城市获取高溢价率热点地块，楼面价同比+210%、溢价率同比+69个百分点至86%。说明在土地竞争日益激烈的情况下，与其广泛布局，不如集中资源获取少数高质量地块。Q6：下半年土地市场趋势如何？A：核心城市供地有望增加，头部房企拿地强度或将有所修复，但谨慎聚焦的拿地战略大概率延续，“K形分化”将持续演绎。数据来源说明。本报告数据主要来源于：华泰证券研究所《“K形分化”中的土地市场——1H26土地市场总结》、中指院、克而瑞、Wind等公开信息。