戴德梁行：2026年第一季度杭州写字楼与零售市场概况报告（16页）.pdf

核心结论速览： 写字楼空置率环比改善0.3个百分点，但实质租金普遍下调5%-10%：一季度空置率27.8%环比改善，并非需求爆发所致，而是业主大幅让步的结果。存量楼宇普遍延长免租期、提供装修补贴、灵活分割，实质租金下调5%-10%，市场呈现“以价换量”的亚健康状态。 沿江板块吸附力增强，但板块内部分化加剧：钱江世纪城及滨江区域凭借租金与品质的高适配性成为租赁活跃度主要贡献区。但钱江新城在市场震荡中试价频繁，滨江、世纪城等新兴板块因供应集中，租户议价空间更大。 业主从“空间出租方”向“上下游连接器”转型：全年预计仍有超大量新增办公面积入市，租金下行周期中单纯“以价换量”空间收窄，业主需转向产业生态运营，降低初创企业运营成本。 “8+4”政策515亿资金活水有望拉动高附加值企业楼宇需求：70EFlops智算集群与“算力券”政策聚焦AI创新高地建设，将直接拉动AI芯片设计、工业数据服务等生产性服务业扩张，相关楼宇需求有望在二季度后逐步释放。 零售市场头部项目延期，首店经济与体验业态仍是支撑：一季度无新增优质零售项目入市，头部项目延期现象突出，反映企业审慎扩张策略。但首店经济（Vuori浙江首店等）、体验业态与品质消费仍具备较强支撑。 市场从规模扩张转向高质量运营发展：长期来看，业态创新、场景升级与数字化融合成为核心竞争力，存量项目改造升级与差异化定位加速行业洗牌。H2：“以价换量”——空置改善背后的隐忧。空置率改善的真相。2026年Q1，杭州甲级写字楼空置率录得27.8%，环比改善0.3个百分点。这一改善并非需求爆发所致，而是业主在集中交付压力下大幅让步的结果。存量楼宇普遍采取延长免租期、装修补贴、灵活分割等策略挽留租户，实质租金普遍下调5%-10%。“量稳价跌”的亚健康状态。企业端“续租优先、扩张谨慎”心态明显，租赁决策趋于保守。市场呈现“量稳价跌”特征——成交活跃度有所恢复（量稳），但成交价格持续下行（价跌）。这种状态对业主的盈利能力和资产估值构成持续压力。沿江板块的分化。钱江世纪城及滨江区域凭借租金与品质的高适配性，成为租赁活跃度的主要贡献区。但板块内部分化加剧：钱江新城在市场震荡中试价频繁，滨江、世纪城等新兴板块因供应集中，租户议价空间更大。H2：业主转型——从空间出租到产业生态运营。供应压力未解。全年预计仍有超大量新增办公面积入市，供应洪峰尚未完全消化。在租金下行周期中，业主单纯“以价换量”的空间正在收窄。转型方向。业主需从“空间出租方”转型为“上下游连接器”——通过产业生态运营降低初创企业运营成本，提供超越单纯空间的价值服务。包括：对接产业资源、提供政策咨询服务、搭建企业间合作平台等。这种转型有助于提升客户黏性和楼宇的长期价值。政策红利窗口。杭州“8+4”经济政策释放515亿元资金活水，聚焦人工智能创新高地建设。70EFlops智算集群与“算力券”政策将直接拉动AI芯片设计、工业数据服务等生产性服务业扩张。这类高附加值企业对办公空间有更高品质要求，其楼宇需求有望在二季度后逐步释放，为市场提供结构性支撑。H2：零售市场——延期中的蓄势与分化。头部项目延期的信号。一季度无新增优质零售商业项目入市，头部项目延期现象突出。这反映出企业在消费复苏节奏放缓、市场竞争加剧背景下，对商业项目品质与运营确定性的更高追求及审慎扩张策略。延期而非取消，意味着项目仍将推进，但节奏更为审慎。核心商圈的韧性。五大核心商圈保持相对稳定：湖滨出租率95.34%居首，武林租金1134元/㎡/月最高。核心商圈项目凭借区位优势与品牌号召力保持较高出租率，与非核心区域及同质化项目形成明显分化。首店经济的支撑。主要新店开幕包括：万象城引入高端时尚运动品牌Vuori（浙江首店）、杭州大厦引入高梵（GUVET）、IN77引入现烤牛肉饭品牌牛叠叠。首店经济、体验业态与品质消费仍具备较强支撑，成为零售市场的重要结构性亮点。H2：投资行动指南——把握调整期的结构性机会。核心判断：杭州商业地产正处于集中供应与激烈竞争的调整期，租金承压、空置改善“量稳价跌”。但“8+4”政策515亿资金活水与AI创新高地建设有望拉动高附加值企业楼宇需求，结构性机会正在孕育。关键跟踪指标： 新增供应消化速度：全年超大量新增办公面积的去化节奏。 “以价换量”空间：租金下调幅度是否继续扩大。 AI相关企业租赁需求：70EFlops智算集群政策落地后的企业扩张。 零售项目入市节奏：头部项目是否按计划推进。 首店经济活跃度：新品牌引入的节奏与质量。业主策略建议： 短期：灵活租赁条款（免租期、装修补贴、灵活分割）维持出租率。 中期：转向产业生态运营，提供超越空间的价值服务。 长期：聚焦品质与差异化定位，避免同质化竞争。投资者策略建议： 关注核心商圈优质资产（武林/湖滨/钱江新城）。 关注沿江板块的价值重估机会（钱江世纪城/滨江）。 关注AI相关产业聚集区的办公需求增长。风险提示：供应超预期集中释放风险；宏观经济增长不及预期风险；零售消费复苏持续疲弱风险。延伸阅读。以上为报告核心趋势分析，如需获取完整报告详细数据及全部区域市场指标，请访问下载页下载完整PDF报告。FAQ区块。Q1：杭州写字楼空置率改善但租金为何下行？空置率改善主要系业主大幅让步（延长免租期、装修补贴等），实质租金下调5%-10%，并非需求爆发。“以价换量”下市场呈现“量稳价跌”特征。Q2：哪些区域值得关注？沿江板块（钱江世纪城/滨江）凭借租金与品质高适配性成为租赁活跃度主要贡献区。钱江世纪城新增需求占比24%居首。但板块分化加剧，新兴板块租户议价空间更大。Q3：零售市场的核心趋势是什么？头部项目延期反映审慎策略，但首店经济（Vuori浙江首店等）、体验业态与品质消费仍具较强支撑。核心商圈与非核心区域分化加剧。Q4：“8+4”政策对商业地产有何影响？515亿资金聚焦AI创新高地，70EFlops智算集群与“算力券”将拉动AI芯片设计、工业数据服务等高附加值企业扩张，相关楼宇需求有望在二季度后逐步释放。Q5：业主应如何应对当前市场？从“空间出租方”转型为“上下游连接器”——通过产业生态运营降低初创企业成本，提供超越空间的价值服务。单纯“以价换量”空间正在收窄。数据来源说明。本报告数据来源于戴德梁行研究部、杭州国土资源和房屋管理局、当地统计局。报告发布日期：2026年第一季度。