戴德梁行：2026年第一季度天津写字楼与零售市场概况报告（16页）.pdf

核心结论速览： 企业选址正逢“买方市场”：写字楼空置率34.93%、租金环比下降0.77%，企业议价空间显著扩大，灵活的租赁条款成为市场常态——这是近年来对租户最有利的签约窗口。 搬迁换租占成交七成以上：一季度租赁成交以企业搬迁换租为主，新增需求持续走弱。如果你的租约即将到期，现在是重新谈判或升级办公空间的理想时机。 TMT与贸易类企业是两大需求支柱：TMT行业占租赁成交30%，贸易类占28%，合计近六成。如果你的业务服务于这两类企业，天津写字楼市场仍有稳定需求可挖掘。 新八大里空置率全市最低（22.31%）：相比金融城48.47%的空置率，新八大里供需更为平衡，是租户考虑搬迁时的优先选项之一。 零售市场租金持续下行：首层平均租金405元/㎡/月，新开店以时尚零售和餐饮为主。对于计划在天津开店的品牌，当前是谈判租约的有利时机。 2026年零售新增供应近30万平方米：港铁·天阅MALL和T-PARCO天津悦力场均位于河北区，新项目将重塑区域商业格局，为品牌提供新的进入机会。H2：企业选址指南——如何在天津写字楼市场做出最优决策。当前市场：租户的黄金窗口。2026年第一季度，天津写字楼市场空置率达34.93%，平均租金70.76元/㎡/月，环比下降0.77%。供需失衡的市场压力持续释放，企业议价空间加大，灵活的租赁条款成为市场常态。对于正在寻找办公空间的企业而言，这是近年来最有利的签约时机。区域选择：租金与空置率的权衡。| 区域 | 租金（元/㎡/月） | 空置率 | 适合企业类型 ||||||| 南京路 | 81.92 | 34.05% | 品牌形象要求高的企业 || 小白楼 | 77.45 | 34.25% | 传统商务区偏好者 || 新八大里 | 64.64 | 22.31% | 寻求性价比与稳定性的企业 || 天津西站 | 60.73 | 27.18% | 交通枢纽依赖型企业 || 海河沿线 | 66.89 | 38.58% | 景观与形象并重的企业 || 友谊路 | 69.15 | 39.20% | 政务配套需求企业 || 金融城 | 65.88 | 48.47% | 可接受高空置率换取租金优惠的企业 |数据来源：戴德梁行研究部。搬迁换租策略。一季度租赁成交以企业搬迁换租为主，占整体市场成交的七成以上。如果你的租约即将到期，建议：（1）提前6-12个月开始市场调研；（2）利用高空置率争取更长的免租期和装修补贴；（3）考虑特色楼宇（老旧厂房改造项目）作为性价比更高的替代方案。数据来源：戴德梁行研究部。H2：零售品牌选址指南——把握商圈机遇与租金下行窗口。商圈选择：租金、空置率与客流的三维评估。| 商圈 | 存量（万㎡） | 租金（元/㎡/月） | 空置率 | 适合业态 |||||||| 南京路-滨江道-和平路 | 58.3 | 575.4 | 19.6% | 高端零售、旗舰店 || 友谊路 | 33.6 | 476.1 | 9.2% | 中高端零售、餐饮 || 南市-老城厢 | 51.2 | 390.9 | 15.7% | 体验式商业、餐饮 || 津滨大道 | 34.5 | 344.4 | 6.6% | 社区商业、生活服务 || 海河沿线 | 14.3 | 297.0 | 18.2% | 文旅商业、特色餐饮 || 小白楼 | 4.3 | 296.0 | 7.4% | 精品零售、高端服务 || 天津西站 | 18.5 | 281.6 | 14.8% | 交通枢纽商业 |数据来源：戴德梁行研究部。租金下行窗口。首层平均租金微降至405元/㎡/月，市场竞争持续。对于计划在天津开店的品牌，当前是谈判租约的有利时机。建议：（1）优先考虑津滨大道（空置率6.6%）和小白楼（空置率7.4%）等低空置率商圈；（2）关注河北区2026年新项目（港铁·天阅MALL、T-PARCO天津悦力场）的招商机会；（3）利用租金下行趋势争取更优惠的租赁条件。业态趋势。本季度新开店铺以时尚零售和餐饮业态为主导。快时尚女装品牌ARISEISM天津首店入驻万象城，好利来入驻鲁能城购物中心，豪锐健身入驻陆家嘴L+MALL。建议新进入品牌关注时尚零售、餐饮、休闲娱乐和生活服务类业态。数据来源：戴德梁行研究部。H2：城市更新带来的新机会——特色楼宇与存量改造。写字楼市场的差异化选择。伴随城市更新进程的推进，部分由老旧厂房、闲置楼宇改造升级后打造的特色楼宇，将以更具性价比的租金分流甲级写字楼市场的需求。对于预算有限但追求空间品质的企业，特色楼宇提供了甲级写字楼之外的差异化选择。戴德梁行北区项目及企业服务部主管邓姗姗指出，特色楼宇凭借更具性价比的租金水平和灵活空间，正为市场提供差异化的办公选择。零售市场的存量升级。根据《2026年天津商务工作要点》，金街、文化中心等地标商圈将迎来业态升级。对于零售品牌而言，存量商圈的升级改造意味着：（1）优质铺位可能出现轮换机会；（2）升级后的商圈客流和消费力有望提升；（3）可关注国金购物中心等在建项目的招商动态。数据来源：戴德梁行研究部、天津市商务局。H2：站产城融合发展——六大交通枢纽的商业机会。政策解读。2026年2月，天津市政府印发《关于推进“站产城”融合发展的意见》，明确天津西站、南站、滨海站等六大交通枢纽片区的产业功能定位。政策以交通枢纽为核心，优化城市空间载体和配套服务体系，打造“高铁+特色主题园区”辐射合作模式，带动特色主导产业在津聚集发展。对企业的启示。 写字楼租户：天津西站区域当前租金60.73元/㎡/月，空置率27.18%，是七大核心区域中租金最低的区域之一。随着站产城融合政策推进，该区域产业集聚效应有望增强，提前布局可获得先发优势。 零售品牌：交通枢纽带来的客流增长将提升周边商业价值，可关注西站、南站、滨海站等枢纽片区的商业配套机会。 产业企业：政策明确各枢纽片区的产业功能定位，相关产业链企业可关注政策导向下的集聚机会。数据来源：天津市政府《关于推进“站产城”融合发展的意见》。H2：企业选址与开店行动指南。核心公式。选址成功率 = （区位匹配度 × 成本可控性）/ 竞争强度。写字楼租户行动路线图。| 阶段 | 时间 | 关键行动 |||||| 调研 | 租约到期前12-6个月 | 收集七大区域租金与空置率数据，明确预算与需求 || 筛选 | 租约到期前6-3个月 | 实地考察目标区域，比较甲级写字楼与特色楼宇 || 谈判 | 租约到期前3-1个月 | 利用高空置率争取免租期、装修补贴、灵活条款 || 签约 | 租约到期前1个月 | 确认所有条款，完成搬迁准备 |零售品牌开店路线图。| 阶段 | 时间 | 关键行动 |||||| 商圈评估 | 开店前6-12个月 | 评估七大商圈的空置率、租金、客流量和业态匹配度 || 项目考察 | 开店前6-9个月 | 考察现有项目及2026年新项目（港铁·天阅MALL、T-PARCO） || 租约谈判 | 开店前3-6个月 | 利用租金下行趋势争取优惠条件 || 开业准备 | 开店前1-3个月 | 完成装修、招聘和营销准备 |避坑指南。 避免仅看租金忽略空置率背后的供需逻辑。 避免忽视城市更新带来的特色楼宇替代选项。 避免在金融城等高空置率区域过度押注（48.47%空置率反映供需严重失衡）。 避免忽视政策导向（站产城融合、商圈升级）对区域价值的长期影响。数据来源：戴德梁行研究部。延伸阅读。以上为报告核心趋势分析，如需获取完整报告详细数据及全部图表，请访问下载页下载完整PDF报告。FAQ区块。Q1：当前是租写字楼的好时机吗？A：是的。空置率34.93%、租金环比下降0.77%，企业议价空间显著扩大，灵活的租赁条款成为市场常态。这是近年来对租户最有利的签约窗口。Q2：哪个写字楼区域性价比最高？A：新八大里空置率全市最低（22.31%），租金64.64元/㎡/月，供需相对平衡；天津西站租金最低（60.73元/㎡/月），空置率27.18%，叠加站产城融合政策利好，值得重点关注。Q3：零售品牌开店应该选哪个商圈？A：津滨大道空置率最低（6.6%），适合寻求稳定经营的品牌；小白楼空置率7.4%，存量小、定位高端；南京路-滨江道-和平路租金最高但客流最大，适合旗舰店和高端品牌。Q4：2026年天津有哪些新的购物中心将开业？A：2026年预计有三个购物中心项目入市，供应规模近30万平方米。其中港铁·天阅MALL和T-PARCO天津悦力场均位于河北区。Q5：城市更新对选址有什么影响？A：城市更新推动老旧厂房和闲置楼宇改造为特色楼宇，提供更具性价比的办公选择。同时，金街、文化中心等地标商圈将迎来业态升级，为品牌提供新的入驻机会。Q6：站产城融合政策对哪些企业有利？A：政策利好依赖交通枢纽的企业（如物流、贸易、商务服务）以及希望享受产业集聚效应的科技和创新型企业。天津西站区域当前租金最低，值得关注。数据来源说明。本报告数据来源于戴德梁行《2026年第一季度天津写字楼与零售市场概况报告》，涵盖宏观经济数据（当地统计局）、土地成交数据（天津国土资源和房屋管理局）、写字楼与零售市场核心指标（戴德梁行研究部）。报告共16页，数据截至2026年3月31日。