2026年房地产行业中期策略：迎接正循环的重启-260525（39页）.pdf

1、迎接正循环的重启2026年房地产行业中期策略华泰研究今年以来我国房地产市场呈现结构型企稳，我们认为这种修复是刚需门槛下降、租金月供差收敛、房东成交密集区支撑等多元共振驱动的自发性结果，趋势有望延续。我们预计2026年全国销售规模和房地产投资仍将下滑，但下半年同比降幅有望收窄。我们认为2026年是打破近年房地产市场“负循环”的元年，预计2026年重点城市房价“二阶导”转正，2027年一线城市以及部分受益于新兴产业发展的城市有望迎来“一阶导”转正。国际经验显示房价“二阶导转正”下地产板块进入布局期，建议关注新兴产业带来的城市分化机遇以及香港地产机会。基本面：二手房成交呈现韧性，核心城市房价现暖意2

2、026年上半年，受供给端“严控增量”、二手房分流等因素影响，今年以来全国新房销售仍处于筑底过程中（1-4月商品房销售面积同比-15%），但核心城市新房销售相对更具备韧性（2Q成交面积同比已经转正）。二手房延续比新房更高热度，2Q以来实时成交套数同比维持20%+。截至5月18日22城二手房成交面积同比+1.1%，其中一线同比+3.1%。同时，一线城市库存呈现改善态势，挂牌量较25年末收缩5.3%。这些因素共同驱动核心城市房价走向企稳,3-4月一线城市新房和二手房价格连续两个月环比上涨，二手房“止跌”城市数量处于三年以来高位。核心预测：26H2销售投资跌幅有望收窄，房价27年迎结构性改善中央政策明

3、确“努力稳定房地产市场”，地方政策密集落地，公积金贷款全面加码。同时，我国重点城市房价调整后刚需门槛下降、租金月供差收敛、成交密集区支撑等多元共振驱动下，我们维持2026年全国重点城市房价“二阶导”转正的判断，预计2027年一线城市及部分受益于新兴产业发展的城市有望迎来“一阶导”转正。基数效应下，2026H2销售及投资降幅有望收窄，预计全年商品房销售面积/销售额同比-5.8%/-5.5%，新开工面积同比-15%，施工面积同比-9.1%，竣工面积同比-15%，房地产投资同比-10.4%。行业机遇：关注受益于新兴产业“造富浪潮”的城市及香港地产机会我们认为房地产对经济的作用从“旧周期”的引擎逐步成

4、为“新周期”经济发展的结果，基于新兴产业带来的财富效应、人口流入与房地产库存改善机遇，我们筛选出深圳、上海、北京等10个高能级城市有望率先进入结构性修复通道。香港地产方面，我们认为住宅供求格局的改善，以及人民币升值、港股财富效应、香港对于全球资本吸引力提升等中长期趋势，或将推动香港房地产市场持续复苏，住宅继续右侧复苏的同时，商业地产租金拐点亦或渐行渐近。但考虑到房贷利率中期内难以进一步下行，住宅复苏节奏或转向温和。在此背景下，我们继续看好港资房企的投资机遇。投资策略：房价二阶导转正带来行业布局机遇风险提示：地产政策波动；地产基本面复苏不及预期；部分房企经营风险。房地产市场：二手房成交呈现韧性，

5、3-4月核心城市房价现暖意成交：2Q以来呈现自发性复苏，核心城市和二手房表现占优供给等因素影响下，今年以来新房成交仍在收缩受供给端严控增量”、二手房分流等因素影响，全国新房销售仍处于筑底过程中。根据国家统计局的数据，26年1-4月全国商品房销售面积/金额同比-10.2%/-14.6%，降幅较25全年扩大1.5/2.0mathsfpct，新房成交下滑背后主要体现的是供给约束、二手房分流等因素。核心城市新房销售相对更具备韧性。根据各城市房管局的数据，年初至今(截至5月18日）44城新房成交面积同比18.4%，其中一线/二线/三四线城市同比.6.5%/-11.8%/-37.4%，核心城市成交表现更具

6、韧性，尤其2Q以来分化更加显著。1Q/2Q44城新房成交面积分别同比-24.9%/-4.4%，其中一线同比，-6.5%/+13.7%，二线同比cdot11.8%/+1.6%，三四线同比cdot37.4%/-32.8%。2Q以来一二线城市新房成交面积同比转正，而三四线城市仍然录得较大的同比降幅。(divcenter)图表1：全国商品房销售面积和同比增速(/divcenter)二手房成交强于新房，2Q以来维持韧性核therefore城市二手房成交依然优于新房，且2Q以来同样出现显著改善，一二线城市改善幅度更为显著。根据各城市房管局的数据，年初至今（截至5月18日）22城二手房成交面积同比+1.1%