海外经济研究：居者有其屋昂贵的“美国梦”-260111（28页）.pdf

1、 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 宏观研究 世界经济 证券研究报告 海外经济研究 2026 年 01 月 11 日 居者有其屋，昂贵的“美国梦”相关研究-证券分析师 赵伟 A0230524070010 陈达飞 A0230524080010 赵宇 A0230524080007 王茂宇 A0230521120001 李欣越 A0230524080004 联系人 王茂宇 A0230521120001 2024-2025 年，美国“房地产链”整体处于下行周期。2026 年，在地产销售企稳和美联储持续降息的背景下，美国房地产市场能否迎来复苏、弹性几何？一、热点思考：居者有其屋，昂贵的“美国梦

2、”（一）美国房地产市场疲软的核心矛盾？居民购房成本处于历史高位，需求是“短板”2025 年以来，美国房贷利率累计回落 80BP，但地产销售、投资表现仍低迷。2025 年以来，美国房贷利率从 7%左右至 6.2%，回落幅度达 80BP。但是，美国新屋销售建设链条仍处于走弱趋势中；2024 年下半年至今，地产投资对美国经济增速的平均贡献为负，形成拖累。当前，美国地产市场的核心矛盾在于需求不足，供给短缺位居其次。2024 年以来，美国房贷利率见顶回落，居民售房意愿逐步改善，但购房需求持续疲软，导致地产市场转变为“买方市场”；另一方面，虽然活跃住房挂牌量仍低于疫情之前，但成屋、新屋库存月数均已超过疫情

3、前水平。美国住房可负担性处于历史低位，是购房需求低迷的核心要素。美国居民购房成本月均 3060 美元，占家庭收入比重达 43.2%，远超每月 2227 美元的租房成本，主因房价和房贷利率均处于历史高位。若要让购房成本回落至租房成本水平，仅靠房贷利率需从当前 6.2%降至 3.7%。（二）美联储降息能改善房地产需求吗？核心是长端利率，需求改善的空间较为有限 2026 年，美联储或降息 1-2 次，但美债长端利率中枢的下行空间较为有限。2026 年，由于消费的韧性、AI 资本开支、大美丽法案的落地，美国 GDP 增速或高于 2025 年，美联储全年降息 1-2 次，且节奏可能“后置”，美债长端利率

4、中枢下降的空间较为有限。美联储降息难实质性降低抵押贷款利率，主因抵押贷款利率与 10 年期美债利率更相关。根据ACM 模型预测，在美联储降息 2 次的基准假设下，至 2026 年底 10 年美债利率的中枢或位于4.0%左右。所以，抵押贷款利率下行空间也较为有限，或难实质性提振住房需求。（三）特朗普“地产新政”能否激活地产周期？多项举措的落地性和实际效果均存疑 2025 年执政以来，特朗普政府提出了五项“地产新政”：抵押贷款“可转让”；抵押贷款“可转移”；50 年期抵押贷款合约；禁止大型机构购买独栋住宅（“房住不炒”）；指示房利美及房地美购买 2000 亿美元 MBS。其中，后两项举措在行政层面

5、具备近期落地的可行性。特朗普“地产新政”或仅具有象征意义，较难弥补需求侧的短板。1）美国仅有约 1%的住宅是被大型机构投资者购买的；2）根据测算，2000 亿美元 MBS 购买对房贷利差的抑制效果可能不到 10BP；3）建筑成本高昂、“缺工人”是供给缺口修复的掣肘。展望 2026 年，美国地产市场或仅表现为弱复苏。随着房贷利率逐步回落，美国地产市场或迎来温和复苏，地产销售小幅改善；参考 6 个月左右的传导时滞，2026 年后期有望带动中国对美地产链商品出口改善，但其幅度或需继续跟踪。二、大类资产&海外事件&数据：海外风险偏好集体回升，地缘冲击下金油大涨 海外风险偏好集体回升，地缘冲击下金油大涨

6、。当周，标普 500 上涨 1.6%，纳斯达克指数上涨1.9%；美债下行 1.0bp 至 4.18%；美元指数上涨 0.7%至 99.14，离岸人民币升至 6.9760；WTI原油上涨 3.1%至 59.1 美元/桶，COMEX 金价格上涨 3.6%至 4473.0 美元/盎司。美国 TGA 余额降低，美债净发行规模回落。截至 1 月 7 日，美国 TGA 余额降至 7836 亿美元；本周（12 月 31 日-1 月 7 日），美债净发行规模下降，15 日滚动净发行额降至-27.03 亿美元。美国 2025 日历年累计财政赤字规模 1.82 万亿，低于 2024 年同期的 1.91 万亿美元。