【诚通证券】固收点评：房地产市场修复到了哪一步？-260105（14页）.pdf

1、 敬请参阅最后一页免责声明-1-证券研究报告 2026 年 1 月 5 日 固定收益固定收益 房地产市场修复到了哪一步？房地产市场修复到了哪一步？固收点评固收点评 本文通过回顾 2021 年以来房地产市场走势，对当下房地产市场修复进程、关键因素及未来走势进行具体的分析，核心结论如下：1、2025 年房地产市场逐步企稳。年房地产市场逐步企稳。2024 年系列政策托底后，下半年至 2025 年一季度市场修复，商品房销售降幅收窄、房价企稳；4 月后指标虽走弱，但四季度销售平稳，全年商品房销售跌幅收窄至 9%。2、2025 年部分地区房地产实现供需平衡，未来有望进一步改善。年部分地区房地产实现供需平衡

2、，未来有望进一步改善。2021年以来商品房供给调整快于需求。据住宅新开工及销售面积数据测算，到2025 年部分地区已实现供需平衡。预计到 2026 年将有更多的地区实现供需平衡。3、2025 商品房销售已基本由刚需驱动，未来将逐步企稳。商品房销售已基本由刚需驱动，未来将逐步企稳。据新出生人口及人均住宅面积等数据测算，2025 年住宅销售已在适龄人口购房需求区间内，表明住宅销售基本上由居民居住刚需驱动。此外，未来几年政府收储（用于保障房）或将加速，部分城市已经具备配置价值。4、未来市场核心逻辑重塑，城市分化加剧。、未来市场核心逻辑重塑，城市分化加剧。房地产正开启新周期，供给端告别高杠杆模式，转向

3、以需定供、现房销售为主，保障房覆盖扩大；需求端波动放缓，市场由宏观趋势驱动转向地方治理主导。房价跌幅未来有望持续收窄，直至止跌。供需调整显著，把握未来产业发展方向，租金收益率更高的一些新一线、二线城市房价，反而有望率先企稳。5、房地产调整对银行资产质量影响有限。、房地产调整对银行资产质量影响有限。法拍房挂拍量回落、成交率回升，反映房贷违约改善；商业银行不良贷款率持续走低，抵押率安全垫充足，贷款损失风险可控。综上，房地产市场仍处于转型期，未来呈“总量平稳、结构分化”特征，城市表现取决于地方治理、产业支撑等，个人房贷资产总体安全。风险提示：国内房地产政策面临不确定性；经济主体预期变化。风险提示：国

4、内房地产政策面临不确定性；经济主体预期变化。钟钟 山（分析师）山（分析师） 登记编号：S0280525060002 相关报告相关报告 如何看待近期核心 CPI 增速持续回升？2025-11-16 核心通胀保持平稳，贸易出口继续扩张2025-06-10 应对新一轮关税冲击，逆周期政策组合拳正当时2025-04-11 2026-1-5 固定收益 敬请参阅最后一页免责声明-2-证券研究报告 目目 录录 1、政策支持下，2025 年我国房地产市场有所企稳.3 2、2025 年部分地区商品房实现供需平衡.4 3、对未来商品房需求的分类预测.6 4、对未来房价走势的判断.9 5、房地产市场走势对银行个人住

5、房贷款质量影响有限.11 图表目录图表目录 图 1：2024 年 4 月开始，商品房销售面积同比降幅持续收窄，2025 年 4 月以来，降幅又有所扩大.3 图 2：“924”后，一线城市二手房价格有所企稳回升，2025 年 4 月以来，价格又开始回落.3 图 3：2024 年 4 月开始，国房景气指数持续回升，2025 年 4 月开始逐步回落.4 图 4：2025 年以来，房地产政策相对上年四季度有所减弱.4 图 5：受“924”政策推动，2024 年 4 季度商品房销售显著回升，大幅好于季节性.4 图 6：2025 年，全国二手房平均价格跌幅收窄.4 图 7：各地商品房销售面积跌幅集中在 4

6、0%-70%之间.5 图 8：不同各地商品房销售面积下跌节奏呈较大差异.5 图 9：70 城二手房价下跌主要集中在 2019 年和 2021 年.5 图 10：2025 年 11 月，70 城二手房价大部分已跌回 2016-2018 年.5 图 11：商品房供给大幅调整，未来商品房库存有望回落.6 图 12：随着新开工面积回落，住宅投资增速预计将继续回落.6 图 13：预计 2026 年将有 20 个省（直辖市）商品房需求超过供给.6 图 14：2026 年，预计河南商品房需求将超过供给.6 图 15：出生人数滞后 26 期与当期结婚登记人数走势相对吻合.7 图 16：从出生人口走势看，刚需或