房地产行业深度分析报告：2025房企销售复盘行业出清中关注α机会-260105（20页）.pdf

1、投资评级：看好（维持）行业出清中，关注机会相关报告核心观点亿元，同比-20.1%；权益比例为73.4%。销售额近五年呈渐进式收缩态势，2025年降幅有所收窄。在2025年销售额TOP30房企中，四大央企确立并巩固行业TOP4的地位，TOP10房企中仅滨江集团一家民企。重点房企中，中国金茂凸显，2025年销售额同比+16%，行业排名重回前十，成为唯一恢复正增长的重点房企。销售均价加速上升，滨江连续十年占据榜首，金茂增速达50%：2025年百强房企销售均价达2.01万元/平（明显超过全国平均约1万元/平），同比+8.9%，较2024年同比+3.1%的增速有所提升。重点房企中，滨江集团销售均价为4.

2、3万元/平，连续十年保持第一；中国金茂销售均价为2.5万元/平，同比+50%，增速最快。行业马太效应加剧，千亿房企由央国企主导：2025年TOP10、TOP30、TOP50、TOP100销售额门槛分别同比-3.5%、-24.9%、-13.3%、126.7%,TOP10房企降幅更小;TOP10门槛已是TOP30、TOP50、TOP100门槛的4.0、6.5、16.4倍，TOP10房企强者愈强。2025年全口径销售额干亿的房企数量合计10家（其中7家央国企），回到2016年前的水平。头部TOP10房企市占率持续提升，头部房企更受益于行业出清：2025年TOP10、TOP11-30、TOP31-50

3、、TOP51-100房企销售市占率分别为49.6%、24.4%、12.0%、14.0%，较2024年分别+2.0pct、-0.9pct、-0.3pct、-0.7pct。其中2015-2025年TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100销售市占率分别+7.1pct、+0.5pct、-1.7pct、-5.9pct,而2021年底到2025年年底，销售市占率分别+13.6pct、-5.5pct、-4.8pct、-3.4mathsfpct，即TOP10销售市占率主要提升的阶段是在本轮下行期。投资建议：我们预计2026年商品房销售额降幅有望继续收窄，而市场恢复后的销售增长预期是驱

4、动未来房企估值提升的重要因素，土储结构直接决定销售表现，布局较高房地产市场价值城市且减值计提充分的房企有望率先修复估值，推荐滨江集团、招商蛇口、华润置地、绿城中国、中国海外发展。房企出现债务违约。1销售额：规模延续收缩，行业格局进一步巩固1.1全口径销售额连续五年下行根据克而瑞，2025年百强房企全口径销售额33572亿元，同比一19.8%，跌幅较2024年同比-30.3%已有所收窄，销售额已经连续五年呈现下降态势。2025年百强房企全口径销售额较2020年的最高点130462亿元已回撤74.3%，本轮调整幅度较深。(divcenter)图1：2025年百强房企全口径销售额33572亿元，同比

5、一19.8%(/divcenter)从月度销售额来看，2024年9月末中央首次定调促进地产“止跌回稳”，配合各类政策集中出台，进入2024年四季度后房企销售数据出现明显反弹，其中2024年10月实现年内同比增速首次转正。2025年随着前期政策效果的逐渐退坡及无大规模增量政策落地，销售额重回下行通道，月度销售额同比均下降。1.2权益销售额同步下滑，权益比例有所提升根据克而瑞，2025年百强房企权益销售额为24645亿元，同比-20.1%，跌幅较2024年同比-27.4%已有所收窄，权益销售额同样连续五年呈现下降态势。2025年百强房企权益销售额较2020年的最高点94462亿元已回撤73.9%，

6、本轮调整幅度较深。2024-2025年百强房企销售的权益比例逐步回升至73.6%、73.4%的水平，我们认为一是土拍摇号逐步退出，重回价高者得的规则，房企无需再通过加大合作来增加摇中土地的概率；二是在行业持续承压的背景下，通过股权合作进而扩大销售规模、提升销售排名的路径可能并不可靠，对于销售更有确定性、利润更有保障的优质项目，或在土地获取阶段存在壁垒（需要勾地、城市更新等)的项目，部分开发商可以减少与少数股东合作，更能保住企业利润。1.32025年房企销售额排名：央国企继续主导市场在2021-2025房企销售连续五年回落的背景下，国内开发商面临的竞争格局进一步明确和巩固，即国央企凭借较为雄厚的